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建物合体にお知恵お借りしたい 老調子 投稿日: 2024年03月20日 17:49:29 No.3569 【返信】

　合体案件と考えていますが、諸兄士のお知恵をお借りしたくお願いします。
明治10年築と固定資産価格通知に記載ある元住居兼店舗（木瓦３階建延250㎡未登記）と、
隣接する故曾祖父名義の建物（木瓦平家物置70㎡、一部減失あり、昭和年代に売買登記）、
何れも未相続状態で表題変更として受託しました。
　調査すると、２個の建物は増築により、形状は歪ながら内部的には、通常の戸障子で区切られるが一体的に使用されています。
　司法書士に相続登記を先に依頼しましたが、価格通知を見た限りにおいて変更登記を先に済ませてほしい旨です。
　そこで、２個の建物は合体案件と考えますが、何れも未相続であり、
代理人として合体登記にかかる保存等が可能なのかご教授戴けると助かります。
老調子 投稿日: 2024年03月20日 17:58:34 No.3570
　書き遅れましたが、登記ある建物には取壊済の符号１の登記があり、
司法書士はこの存在を再確認していたことを申し添えします。
as 投稿日: 2024年03月20日 23:21:08 No.3571
所有権の登記のある建物と表題登記の無い未登記建物の合体になると思います。
未登記建物が一個性のない建物の場合は増築となりますが。

登記の目的は「合体登記による建物の表題登記及び合体前の建物について建物表題部の登記抹消並びに所有権保存登記」になります。
登録免許税は表題登記の無い建物部分と増築部分の価格を合算した価格に1000分の4を乗じた価格になります。

法第49条第1項による所有権保存の登記は土地家屋調査士が申請代理できます。
（平成５年９月２９日民三第６３６１号民事局長通達による）
福岡の新人 投稿日: 2024年03月21日 09:58:52 No.3572
ほぼ同じ状況の案件を昨年受任しました。
私の場合は、A建物（昭和年月日不詳新築・未登記）、B建物（既登記建物）の合体でした。
新築から現在に至るまで、合体のための増築、一部取壊し、増築、附属建物取壊しが行われていた物件でした。
これを、「合体による建物の表題登記及び合体前の建物の表題部登記の抹消並びに所有権保存の登記」で申請しました。
A建物は、依頼人の祖父が新築しており、所有者の経緯は祖父→祖母→父→依頼人という流れでした。

●実際の手続き
・B建物に相続登記をする
合体登記の際の持分をどのように計算するか大変で、担当登記官によって対応が変わることもあるため、先に相続登記をすることでA建物とB建物の所有者が同一になり、持分計算をしなくて済むようにしました。（所有権以外の登記があるようなら持分計算が必要だったかと、、、）
実際に、私が調べた際の計算方法と法務局での取り扱いが異なっていたため、このような対応をしました。

・市役所の税務課で建物図面を取得
私が受任した地域では、市役所担当者が調査した時の家屋台帳図面があるため、その図面を請求し登記申請の添付図面としました。

・遺産分割協議書を作成
数次相続であるため司法書士と協議し遺産分割協議書を作成しました。
合体のための増築部分の明記をしたり、その他、登記手続きに必要な部分を記載した内容です。

・登録免許税と添付書類について登記照会
登録免許税がかかるため、登録免許税の計算に用いた図面や計算式、建物の経緯等を説明する書類を作成し、法務局に登記照会しました。
この照会の回答のとおりに申請すれば、問題なくとおります。

●参考書籍
「建物合体登記の実務」
登記官からおすすめされた書籍です。

以上、長文で申し訳ありませんが、参考になればと思います。
老調子 投稿日: 2024年03月21日 10:03:47 No.3573
　 as 様　ピンポイントのご助言助かります。

　相続登記証明情報の保存があり、敷地は数年前に登記済みですが本件は未了でした。

また、附１は昭和年代に取壊されていますが、市の課税台帳に本年度も登載され納付されています。
滅失証明は困難なので相続人と同人の上申によりたいが、登記官に相談を思案しています。
　何方かお知恵ありましたら教えてください。　
老調子 投稿日: 2024年03月21日 10:10:17 No.3574
　福岡の調査士　様　貴重なご助言有り難うございます。
参考書籍を捜しますが、とりあえず御礼申し上げます。


農地の地目変更 WCT 投稿日: 2024年03月18日 18:38:08 No.3560 【返信】

農地法５条許可済みで太陽光を設置しました。

農地法５条許可後、譲受人に所有権移転登記はまだしていませんので所有者は譲渡人のままです。

この場合地目変更登記申請に添付する農地法５条の許可書は譲渡人のものだけで良いでしょうか。

それとも譲渡人、譲受人、両方の許可書が必要でしょうか。

よろしくお願いします。
as 投稿日: 2024年03月19日 00:12:16 No.3562
譲受人のための農地転用許可処分なので、
地目変更登記は、所有権移転登記完了後に、譲受人の許可書を添付して申請しています。
WCT 投稿日: 2024年03月19日 10:36:06 No.3564
asさん
ご回答ありがとうございます。
所有権移転をしてから地目変更申請をいたします。


建物分割登記について 福岡の新人 投稿日: 2024年03月10日 15:03:31 No.3546 【返信】

お世話になります。
初めて建物分割登記の依頼があり悩んでいることがあります。

建物の状況
・建物表題登記後に増築や改築等の工事は一切行われておりません。
・建物の種類変更もありません。

このような場合における、調査報告書に添付する現地写真についてご相談です。

私の考えとしては、種類変更もなく、増築等の形状変化もないような場合は、建物の外観写真のみ添付すれば足りると考えております。
諸先輩方はどのようにされておりますでしょうか？

知り合いの調査士が建物内の写真も添付したと言っておりまして、私としては不要ではないかと考えるのですが、、、

ご教示いただけると助かります。
まだまだ新人 投稿日: 2024年03月10日 22:10:44 No.3548
建物分割登記をこの間申請したときは、写真を付けてました。種類変更や内部の屋根裏工事や吹抜けをふさいだりの工事は一切行われておりませんが、
調査したので、１階２階附属各１枚以上写真をつけました。
私なら調査したのなら写真を付けるかな。要・不要にかかわらず。
検証をしてみるといいかも。写真を付けずに申請して通れば不要と判断。補正ならすぐ補正。若しくは時間があるなら、ＦＡＸで照会
建物分割登記に建物内部の写真は必要か不要かは、まだまだ建物分割登記の経験が少ないのでわかりません。
福岡の新人 投稿日: 2024年03月19日 00:39:46 No.3563
アドバイスありがとうございました。
今回は検証してみました。
結論から言うと、外観写真のみで登記完了しました。
調査報告書には、「増築等の工事がされていないこと」、「種類変更もないこと」「それらについて、申請人の申述、現地調査の結果から確認した」ということを書きました。


土地所有者の承諾書 鮎川調査士 投稿日: 2024年03月18日 13:02:13 No.3557 【返信】

建物の所有者と土地の所有者が違う場合土地の所有者の承諾書とういうものは必要でしょうか。

個人名義の土地で建物所有者は親戚の会社です。
所有権証明書は建築確認証と完了検査証も共にあります。
WOODY 投稿日: 2024年03月18日 17:13:28 No.3559
建物の登記をする場合でしょうか？

建物の所有者と土地の所有者が違う場合は多いと思います。
所有権証明書として土地の所有者からの所有権証明書はつけることはあるでしょうが、そうでない場合は調査報告書に記載するだけでいいんじゃないでしょうか？
鮎川調査士 投稿日: 2024年03月18日 20:41:36 No.3561
WOODY様
お世話になります。　
建物の登記をする場合です。
早速のご教授ありがとうございました。


無題 宝 投稿日: 2024年03月16日 21:09:23 No.3555 【返信】

地図に準ずる公図地域で、現地を大枠で位置を特定する方法としてどのような方法が、あるでしょうか。
公図の形状をグーグーの空中写真からみきわけるとかをしようと思いますが、何かあるでしょうか？山林や畑とかで田舎です。
田舎の調査士 投稿日: 2024年03月18日 08:39:28 No.3556
登記所備付け地図データを『QGIS』に取り込み、背景を地理院タイルから『微地形表現図』や『古い航空写真』にし、公図（字限図）と重ねたりしています。
農地の場合は『農地ナビ』で場所を検索したりもします。
WOODY 投稿日: 2024年03月18日 17:08:38 No.3558
古い人間ですので新しいことはわかりません。
山林の場合、共有林を分割した場合を除けば、一般的に尾根・谷・川等で地番は分かれていると思います。

昔都計図に公図の地番境をなぞって、山林の境界を決めたことがありました。
今なら田舎の調査士さんのように国土地理院の情報から調査することができそうですね。


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