建物合体にお知恵お借りしたい

老調子投稿日：2024年03月20日 17:49 No.3569

　合体案件と考えていますが、諸兄士のお知恵をお借りしたくお願いします。
明治10年築と固定資産価格通知に記載ある元住居兼店舗（木瓦３階建延250㎡未登記）と、
隣接する故曾祖父名義の建物（木瓦平家物置70㎡、一部減失あり、昭和年代に売買登記）、
何れも未相続状態で表題変更として受託しました。
　調査すると、２個の建物は増築により、形状は歪ながら内部的には、通常の戸障子で区切られるが一体的に使用されています。
　司法書士に相続登記を先に依頼しましたが、価格通知を見た限りにおいて変更登記を先に済ませてほしい旨です。
　そこで、２個の建物は合体案件と考えますが、何れも未相続であり、
代理人として合体登記にかかる保存等が可能なのかご教授戴けると助かります。

老調子投稿日：2024年03月20日 17:58 No.3570

　書き遅れましたが、登記ある建物には取壊済の符号１の登記があり、
司法書士はこの存在を再確認していたことを申し添えします。

as 投稿日：2024年03月20日 23:21 No.3571

所有権の登記のある建物と表題登記の無い未登記建物の合体になると思います。
未登記建物が一個性のない建物の場合は増築となりますが。

登記の目的は「合体登記による建物の表題登記及び合体前の建物について建物表題部の登記抹消並びに所有権保存登記」になります。
登録免許税は表題登記の無い建物部分と増築部分の価格を合算した価格に1000分の4を乗じた価格になります。

法第49条第1項による所有権保存の登記は土地家屋調査士が申請代理できます。
（平成５年９月２９日民三第６３６１号民事局長通達による）

福岡の新人投稿日：2024年03月21日 09:58 No.3572

ほぼ同じ状況の案件を昨年受任しました。
私の場合は、A建物（昭和年月日不詳新築・未登記）、B建物（既登記建物）の合体でした。
新築から現在に至るまで、合体のための増築、一部取壊し、増築、附属建物取壊しが行われていた物件でした。
これを、「合体による建物の表題登記及び合体前の建物の表題部登記の抹消並びに所有権保存の登記」で申請しました。
A建物は、依頼人の祖父が新築しており、所有者の経緯は祖父→祖母→父→依頼人という流れでした。

●実際の手続き
・B建物に相続登記をする
合体登記の際の持分をどのように計算するか大変で、担当登記官によって対応が変わることもあるため、先に相続登記をすることでA建物とB建物の所有者が同一になり、持分計算をしなくて済むようにしました。（所有権以外の登記があるようなら持分計算が必要だったかと、、、）
実際に、私が調べた際の計算方法と法務局での取り扱いが異なっていたため、このような対応をしました。

・市役所の税務課で建物図面を取得
私が受任した地域では、市役所担当者が調査した時の家屋台帳図面があるため、その図面を請求し登記申請の添付図面としました。

・遺産分割協議書を作成
数次相続であるため司法書士と協議し遺産分割協議書を作成しました。
合体のための増築部分の明記をしたり、その他、登記手続きに必要な部分を記載した内容です。

・登録免許税と添付書類について登記照会
登録免許税がかかるため、登録免許税の計算に用いた図面や計算式、建物の経緯等を説明する書類を作成し、法務局に登記照会しました。
この照会の回答のとおりに申請すれば、問題なくとおります。

●参考書籍
「建物合体登記の実務」
登記官からおすすめされた書籍です。

以上、長文で申し訳ありませんが、参考になればと思います。

老調子投稿日：2024年03月21日 10:03 No.3573

　 as 様　ピンポイントのご助言助かります。

　相続登記証明情報の保存があり、敷地は数年前に登記済みですが本件は未了でした。

また、附１は昭和年代に取壊されていますが、市の課税台帳に本年度も登載され納付されています。
滅失証明は困難なので相続人と同人の上申によりたいが、登記官に相談を思案しています。
　何方かお知恵ありましたら教えてください。　

老調子投稿日：2024年03月21日 10:10 No.3574

　福岡の調査士　様　貴重なご助言有り難うございます。
参考書籍を捜しますが、とりあえず御礼申し上げます。

お名前
メール
大 \| 特大 \| 小 \| 太 \| 下線 \| 取消線 \| 点滅 \| 影 \| 動画 \| 引用
URL
画像添付
編集キー	( 記事を編集・削除する際に使用 )
文字色	■■■■■■■■

調 査 士 掲 示 板

調査士掲示板