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コロナ たけし 投稿日: 2021年03月06日 09:28:26 No.400 【返信】

余談が好きなモウロク調査士です。実務とは関係ない話で恐縮です。
コロナ自粛による経済の先行きがどうなるか心配ですよね。
我々調査士は国民が不動産を購入してくれることで成り立つ登記代理業です。

景気の影響にどう左右されるか?バブル崩壊やリーマンショックは国全体の景気が冷え込みましたが今回のコロナは国全体というよりある種の業界がダメージを受けその他の業界はかえってよいという二極化現象にあるのではないかと思っています。

不動産を売却しないといけない人、その不動産を買える人。

なんでこんなこと書いたかというと、最近住宅を手放す人の確定測量が多く、売却して中古マンションを買うか賃貸住宅にいかれる話を聞くようになったからです。

まあ私の中のミクロ経済の話ですから全体的なことは勿論わかりません。

お目汚しの記事で大変失礼しました。


北海道調査士 投稿日: 2021年03月06日 19:03:23 No.401
たけしさん、お疲れ様ですm(__)m

私はアホですので経済のことはよく分からないですが、私個人ではコロナに関係なくマーケティングの努力をしてからは順調に顧客と売上は上がっています。
周りの皆様のおかげでなんとかやっております。

この仕事に限らずAI様の活躍にて淘汰されていく仕事が増えるなか、あと何十年、いや、あと何年、今と同じような環境で仕事ができるか不安を感じておりますが、いまやれることを精一杯やって残すものを残したいと考えています。

一生調査士でいられる保障はありませんので時折違う商売も考えたりしております。
たけし 投稿日: 2021年03月07日 12:00:05 No.402
北海道調査士さん
コメントありがとうございます。

>私個人ではコロナに関係なくマーケティングの努力をしてからは順調に顧客と売上は上がっ>ています。
マーケティングですか?どんなことされたか興味ありますね。

>この仕事に限らずAI様の活躍にて淘汰されていく仕事が増えるなか

昔からいろんな場面で危機は言われてきましたね、インターネットの登場で司法書士は必要なくなるとかですね。でも大切な財産の取引にAIが安心・安全・信用をどれだけ保証できるかですかね?。
地面師をAIがどう見極めるか(笑)、それがAIにできたら刑事も検察官も裁判官もいらないかもですね(笑)ああ国会議員もですね(今でもいらない感じですけど、汗)。

>あと何十年、いや、あと何年、今と同じような環境で仕事ができるか不安を感じております>が、いまやれることを精一杯やって残すものを残したいと考えています。
>一生調査士でいられる保障はありませんので

諸行無常ですよね、調査士人生も他の職種も基本一生不安定だと思っています。
皆さん不安定な中でしのいできているんであって、安定した調査士人生なんて言う人は嘘ついているはずです(笑)。
この不安定ということはよいですね、そんなもんだと思えば安心します(笑)。



>時折違う商売も考えたりしております。
よいですね、自己資金をため込んでチャレンジするのもよいですよね。

私は試行錯誤しながらよそ見もしましたけど、調査士人生を健康寿命迄やれれば満足です。



公差ギリギリの位置にずらした復元点作成について ノッピー 投稿日: 2021年03月04日 09:05:36 No.392 【返信】

お世話になっております m(_ _)m

自治体の所有道路境界確定の測量
依頼者は自治体

精度区分 乙1
国土調査 昭和61年

復元点は登記情報の地図をtiff化し、CAD上でプロットして作成。
現地にはGNSSで基準点を作成し、復元点を現地に落とすと、
自治体の庸壁が民有地に越境してしまう。

tiff化した地図のプロット位置を線上で調整し、さらに乙1の公差75cm限界までずらすと、現地でギリギリ越境していない位置に復元点が来る。

上記のように公差限界まで復元位置をずらしたことが無いので、
これで良いのか自信が持てずにいます。

復元点をずらしたために、民有地の面積が減った分は、他の復元点6点を公差内(できれば平均ニ乗誤差内)で面積が増える方向に調整し、面積はほぼ変わらないようにし、辺長も公差内に納めるように調整することで、民有地地権者の不利益を無くす考えでおります。

自分なりに検討した結果、上記の内容で進める考えでいるのですが、
アドバイスなど頂けたら助かります m(_ _)m


風来坊 投稿日: 2021年03月05日 00:08:05 No.394
>現地にはGNSSで基準点を作成し、復元点を現地に落とす
地図から読み込んだ筆界点情報にはTKY2JGDによる変換誤差が含まれます。
GNSS測量は電子基準点の成果を使用されたのですよね。
当時の図根点をGNSS測量機で観測しその誤差の量を確認する必要があります。
当地では20cm程度の差はよくあります。
ノッピー 投稿日: 2021年03月05日 08:45:33 No.395
風来坊様

アドバイスありがとうございますm(_ _)m
gnssは、同じ地域の調査士さんに頼んで、何点か落として頂きました。
電子基準点の成果は使用していると思います。
図根点は探してないです。
その点、検討致しますm(_ _)m
WOODY 投稿日: 2021年03月05日 09:13:42 No.396
昭和30年代の地籍調査がされている現場の測量をしました。近くの図根点はなかったので、GNSSを使用して現況測量をし、地籍図と重ね合わせました。

申請地付近全体(道路から道路までのブロック全体)が30センチ近く現況構造物(昔からの構造物も含め)と東西方向にずれていました。道路を挟んだ反対側のブロックは大方合致しています。

測量誤差が大きいという話をきいていましたので、今回は申請地の復元にあたっては30センチ移動させています。

したがって、GNSS観測点からすぐ境界復元をするのではなく、まず現況と地籍図との照合をすることから始めた方がいいのではないでしょうか?
通りすがり人 投稿日: 2021年03月05日 10:29:03 No.398
数値法の地区なら風来坊先生のおっしゃる通り、図根点の位置誤差と境界点の位置誤差が概ね合致すると思われますが、図解法の地区なら図根点の位置誤差と境界点の位置誤差が一概にそうとは言えないので、WOODY先生のおっしゃる通り座標値で重ねるのでなく現況で重ね、各点の許容値等考慮して見られたいかがでしょう?
ノッピー 投稿日: 2021年03月05日 12:06:13 No.399
woody様、通りすがり人様

アドバイスありがとうございますm(_ _)m

地図には、本件土地の1筆しか載っておらず、他は区域外です。区域外の部分は地図に準ずる図面で、実在しない地番もあり参考になりません。
地図の他には市道が載っており、図根点もその市道上にありますが、現地が山で今回の測量範囲から山を越えた先にあり、そこまで調査してません。


本件測量により確定する境界点は7点あり、うち4点は既存杭がありますが、2点は地図と1m以上相違。1点は40cm相違、1点は10cm相違です。点間距離も1m以上合っていない箇所が2箇所あるので地図との整合性は乏しいです。また、地図よりも作成年月日が古い三斜求積の地積図とも点間の距離が合いません。
境界杭設置の経緯を調べますと、擁壁施工の際に境界杭を全てとばして、工事業者さんがテープを当てて復元したようです。
復元の際には地図ではなく、地図よりも作成年月日が古い三斜求積の地積図を元に復元したようで、その地積図と地図とは、形が若干相違しております。

こうした経緯を踏まえ、境界杭は全て地図の誤差内に合わせて埋設し直す事が適切と考え、自治体と隣接地権者には、その旨同意を頂いております。

皆様のアドバイスを元に、図根点を探してみようと思いますが、もう工期がなく、スケジュール的に変更は厳しいのが実情です。

ですが、調査士として、悔いがないようにできるだけのことはしたいと考えております。



地積測量図の訂正申出 投稿日: 2021年03月02日 21:50:47 No.386 【返信】

不動産登記規則
第八十八条 土地所在図、地積測量図、建物図面又は各階平面図に誤りがあるときは、表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人その他の一般承継人は、その訂正の申出をすることができる。ただし、表題部の登記事項に関する更正の登記(土地所在図、地積測量図、建物図面又は各階平面図を添付情報とするものに限る。)をすることができる場合は、この限りでない。

このようにあるんですが、地積更正・分筆登記をする場合に既存地積測量図に明らかに誤りがある場合、分筆登記の前提に地積測量図訂正申出が必要なんでしょうか?但書からはする必要がないように思うのですが。


楽々 投稿日: 2021年03月02日 22:15:27 No.387 【Home】
「することができる」です。
「しなければならない」ではありません。

必要ないでしょ。
たけし 投稿日: 2021年03月03日 09:42:24 No.388
条文を素直に読めばよいのではないでしょうか?
申出をすることができる、だけども登記申請で是正できるものついては申出でなく普通に登記申請でよいと。「限りでない」なんて勿体ぶるからわかりにくくなりますよね(笑)。

で楽々さん・盆さんの見解のとおり地積更正登記・分筆登記申請でよいです。

余談ですが、改正前になるのかな?昔はいきなり更正登記の申請はできなかったですね。地積測量図訂正申出と地積更正登記はセットでした。
職権への拘りがあり申出を認めて更正登記させたかったのでしょうかね?やること同じですからね。
楽々 投稿日: 2021年03月03日 10:06:41 No.389 【Home】
この条文は、表題部の登記事項に関係ない事、例えば地積測量図の隣接地番、ヒゲ線、方位、縮尺等に誤りがある時についての事だと思います。
たけし 投稿日: 2021年03月03日 11:49:27 No.390
楽々さん

>ヒゲ線、方位、縮尺等に誤りがある時についての事
なるほどそういうことですか条文をよく理解できなくてすみません。
てっきり測量図そのものが実測と著しく相違してのことかと思いました。盆さんのを読みなおすと確かに分筆登記と書いてありますから地積更正登記は不要なんですね。
大変失礼しました。
たけし 投稿日: 2021年03月03日 16:54:00 No.391
どうも私の調査士人生、一日でたとえると夕方の6時くらいでだいぶモウロクしてるようです(もう6爺いなんてね)。

>地積更正・分筆登記をする場合
と書かれてましたね。朝、立会の時間が迫っているのに掲示板覗いて急いで書いたので
見落としてしまいました、重ねてお詫び申し上げます。

よって最初の私の回答が私の答えになりますね(笑)。

一般人 投稿日: 2021年03月04日 17:24:53 No.393
>余談ですが、改正前になるのかな?昔はいきなり更正登記の申請はできなかったですね。地積測量図訂正申出と地積更正登記はセットでした。

そうだったんですか。
投稿日: 2021年03月05日 10:22:32 No.397
みなさまありがとうございました。
こちらの掲示板で日々勉強させていただいております。



空き家の所有者調査 part2 北海道調査士 投稿日: 2021年02月28日 19:11:19 No.376 【返信】

たけし 様

空気を読まない私の悪い癖が出てしまった様です。
仰られるとおりに(異見)受け取られても仕方ないコメントでした、大変失礼致しましたm(__)m

皆様の意見を聞かせて頂いて感じたのは隣接所有者の立会対応に地域によって相当な温度差があると感じました。

都会ですと地価も高い訳ですから隣接所有者も境界に対してシビアなんでしょうね。

私の地域では市や町、村レベルの地域で測量しますが、必要があればハンコもらいますが基本的には口頭立会で済ませます。隣接所有者全員を集めて現地立会なんてのは稀です。
大抵の方は「そうんなですか、お好きにどうぞ」って感じです。

話も不在地主に戻しまして、現地調査及び現在の登記事項証明書関係から所有者を把握できない場合は、既存の図面等と現地に全く問題ない場合は本杭を入れることもありますし仮杭で済ます場合もあります。後に隣接所有者から連絡がきて「何度か連絡やお手紙頂いたみたいで大変申し訳ありません」と言われたことはありますが、文句を言われたことはいまのところありません。

ただ、どんな場合でも本杭を入れる訳ではなく現地の状況や所有者間の関係、リスクの度合い等を考慮してケースバイケースで処理しています。
(同一地域内の同業者も似たような処理が多いですね)


職権での追い方がとても参考になります、有難うございます。

WOODYさんも仰られている様に、調べられて嫌がれる方はあまりいらっしゃらない様ですね。

嫌がると思うのは未熟な私見でした。失礼しましたm(__)m

今後、職務上請求を使用してでも追わなければいけない案件もでてくるかと思いますので参考にさせて頂きます。


専門官 投稿日: 2021年02月28日 19:39:23 No.377
確かに地域、坪単価はあります・・・

今回の売却価格は1000万以下の取引きです
測量費用もそれなりです
もう何日も、色んな所もあたり
週明けは民生委員と社会福祉協議会にあたって
ダメなら諦めます・・・
戸籍取って県外の何処かにいる息子さんに直接会いに
行って留守なら大赤字です・・・
依頼者もそこまで費用負担してやらないです
たけし 投稿日: 2021年03月01日 08:34:33 No.379
北海道調査士さん おはようございます。

>仰られるとおりに(異見)受け取られても仕方ないコメントでした、

いえいえとんでもないです、異見はとても大事だと思います。
異見がでるから安心して私もコメントできます、失敗コメントもです(汗)。
全部鵜呑みにされたら怖いですから。勿論書くときは正しいと信じてコメントしてます、いい加減に書くことは勿論ないですけど、それでも間違えたりあやふやなとき、失礼なコメントもあるかと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。


>私の地域では市や町、村レベルの地域で測量しますが、必要があればハンコもらいますが基>本的には口頭立会で済ませます。隣接所有者全員を集めて現地立会なんてのは稀で>す。
>大抵の方は「そうんなですか、お好きにどうぞ」って感じです。

基本は口頭で承諾なんですよね、「そうんなですか、お好きにどうぞ」これですよ!!!そのための土地家屋調査士だと思います。
書面を用意しなさいなんて言われて、よくも首都圏の調査士会が呑んだなと・・・・・。

>既存の図面等と現地に全く問題ない場合は本杭を入れることもありますし仮杭で済ます場合>もあります。

そうなんですね、これにはさすがに驚きましたカルチャーショックですね。

>ただ、どんな場合でも本杭を入れる訳ではなく現地の状況や所有者間の関係、リスクの度合>い等を考慮してケースバイケースで処理しています。

北海道は広いですからね、札幌市内と厳寒の地では仕事の仕方に違いがあるのでしょうね??。
やはり北海道はよいですね、伸び伸びと仕事したいです。

>嫌がると思うのは未熟な私見でした。失礼しましたm(__)m

嫌かもしれませんけど、士業に対する信頼はまだまだ厚いですからね、だから必要な業務だと思ってくれて怒らないのだろうと思ってます


専門官さん 

「境界標も入れないですし、マーキングだけして終了したいと
思います。」
なるほとですね、北海道調査士さんも書かれてるように地域によるんでしょうね。

私の管内の首都圏ではとても無理ですね、図面発行して現地にマーキングしたら、買主
サイドの工事人がマーキングしたところにブロック塀とか擁壁つくったら怖いですね。
後からそこは違うよと隣接地主から文句出て登記所に垂れ込まれたらアウトかもしれません。
専門官 投稿日: 2021年03月01日 14:08:49 No.382
たけしさん

1点だけなんで最悪ペンキにします・・・

噂で聞いたんですが関西圏では後日消えるように薄い
ボンドで貼り付けてその場しのぎで2.3年で剥げる
ようにする調査士が居るとか・・・
投稿日: 2021年03月01日 17:40:04 No.383
横からすみません
>戸籍取って県外の何処かにいる息子さんに直接会いに行って留守なら大赤字です・・・依頼者もそこまで費用負担してやらないです

戸籍取ったり会いに行ったりするのは作業内容や費用の説明をして依頼を受けてからでないと私はやりません。
仮に息子さんとコンタクトがとれたとしても後から費用上乗せすると文句言われそうで。
ぷりん 投稿日: 2021年03月01日 20:35:58 No.385
最近は外国人所有者も増えてきて大変になりましたね。
6年前に私が経験したケースですが・・・

スキー場のゲレンデに隣接するペンション用地を購入されたとある法人の代表者から、
分筆の依頼がありました。
その代表者ですが、オーストラリア人で日本語が全く喋れない。
間に入った建設会社の社長さんが英語ペラペラなので通訳を頼みました。
本人はとても簡単に考えていて、昭和45年の測量図しかない場所なのに
「GPSを使えば立会なんて不要だろ」と全く聞く耳を持ちません。
依頼地は11月中旬から5月上旬まで、積雪のため車では近づけません。
(近くのペンション経営者は冬になるとスノーモービルで物資を運んでいます。)
そんな場所なのに、相談があったのは11月に入ってから。
隣接地を調べると、シンガポール共和国に本店がある会社は可愛いほうで、
もう一方の隣接地は、英国領ヴァージン諸島のトルトラ島に本店がある会社。
英国領ヴァージン諸島といえば租税回避地(タックスヘイブン)で有名な場所です。
案の定、本店所在地は私書箱になっていましたので、間違いなくペーパーカンパニーでしょう。
こんな仕事できっこない。何百万円積まれてもできないと断りました。

隣接地がゴミ屋敷・空き家・外国人所有者というだけで、依頼地に何ら落ち度が無くても事故物件になってしまう。
ホント困ったものです。



無題 たけし 投稿日: 2021年03月01日 13:58:41 No.380 【返信】

教えてください。

先程送られてきたメールが大容量みたいで、WinZipというソフトを購入して入れないと解凍できないみたいです。WinZipていうソフトはみなさん一般的に入れているものなんでしょうか?あまり使わないのに余計な固定費かけたくないので、
送り主に分けて送ってくれと言おうか思います。
でも普通に入れるものなら入れたいと考えております。
アドバイス宜しくお願い致します。


N-BOX 投稿日: 2021年03月01日 14:03:31 No.381
その節はお世話になりました
この解凍ソフトが無料なのでお勧めです
圧縮させる機能も使いたい場合には有料版が必要になります
https://www.winrarjapan.com/download
たけし 投稿日: 2021年03月01日 18:12:07 No.384
N-BOXさん

今解凍できました。
貴重なデーター助かりました。
大変ありがとうございました。




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