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ボイラー室の登記 北海道調査士 投稿日: 2022年05月27日 14:40:00 No.1753 【返信】

お世話になりますm(__)m

この度、既登記の事務所（附属建物として倉庫有）に倉庫とボイラー室を新築したことによる、表題部変更登記を申請予定です。

申請人の意思により、新築された倉庫とボイラー室は附属建物として登記予定ですが、
若干疑義がありまして質問させて頂きますm(__)m

倉庫は何ら問題なく附属建物として登記可能な状況ですが、ボイラー室につきまして、２棟新築されておりますが、１棟は約２０㎡と比較的大きく、用途性、取引性の観点からも附属建物としてはもちろんのこと主である建物としても登記可能と判断しておりますが、もう１棟は６㎡と比較的小さな規模のボイラー室です。

ATMカプセルの登記が否定された判例や用途性に関する各先例等を確認すると、一概には判断できませんが、３㎡程の機械のみが置かれているのみの建物では用途性が認められないとも拝見しております。

これはあくまでも主である建物としては登記出来ないという見解で附属建物（従属的附属建物）として登記することを否定するものではないと認識しておりますので、６㎡の大きさのボイラー室も附属建物としては登記可能だと判断しておりますが、

人貨滞留性の観点から登記の可否につきまして、

また、種類については「機械室」か「ボイラー室」か決め兼ねておりますが、

ご経験のある方いらっしゃいましたら何卒ご教授願います。
無名 投稿日: 2022年05月27日 17:48:56 No.1754
先日大規模工場のポンプ室を検討しました。
単なるポンプ（機械）を風雨から守るための覆いだと判断して登記できないと判断
しました。扉をあけると壁とポンプの間に隙間がほとんどなく、人が入ることも
できないものでした。大人一人が機械室の中に入って操作するぐらいの空間があれば
登記可能と判断します。人が入ることができる空間の無い単なる覆いなら不可と思います。
あくまでも私の見解です。
北海道調査士 投稿日: 2022年05月27日 20:40:39 No.1757
無名様

ご回答有難うございます。

私の考えなのですが、「人貨滞留性」という以上、「人」若しくは「貨」の滞留性があれば要件を満たすと考えてしまうのですが、実際は個々の案件により都度判断するということなのでしょうか。

飼料貯蔵用のサイロなんかは登記できるそうですが、「人」が中で作業するスペースはあるんでしょうかね。

また、以前にプロパンガスボンベを単に囲っている建物？を「プロパン庫」として登記されたという話をどこかで耳にしました。

プロパン庫にしろサイロにしろ「貨」滞留性しか有さないと思うのですが、難しいところですね。

ある程度「人」がその建物で用途に見合った生活空間があることを踏まえ、建物の規模、取引性、主である建物なのか、従属的附属建物なのか等を総合的に考慮して判断するという感じでしょうか。

本件では「登記できる！」という理屈を９３条で述べて申請してみようと思います。
na 投稿日: 2022年05月27日 22:20:24 No.1758
>飼料貯蔵用のサイロなんかは登記できるそうですが、「人」が中で作業するスペースはあるんでしょうかね。
いいサイレージはオレンジのにおい、、、昔に読んだマンガで、サイロの中で飼料を踏み固めるシーンがあったのを思い出しました（笑）。

>プロパン庫にしろサイロにしろ「貨」滞留性しか有さないと思うのですが
「人」and「貨」ではなく、「人」or「貨」と考えるべきないでしょうか。
「人」or「貨」が中に入れて、滞留できて、出ていけるということが人貨滞留性と理解しています。
ですから、ボンベや飼料が出入りする「プロパン庫」や「サイロ」は有り、一度設置されたら原則は出入りがない「機械室」や「ボイラー室」は無しと私は判断しています。もちろん余裕のあるスペースを作業場や日用品入れに活用してたりする微妙なケースも多々ありますが。北海道調査士さんの、用途性や取引性に問題無さそうなほど立派なボイラー室というのも悩ましいですね。
北海道調査士 投稿日: 2022年05月27日 22:55:37 No.1759
na様　回答有難うございます。

サイロって人が入って作業するんですね！知りませんでしたm(__)m

それでしたら文句なく人貨滞留性有ですね、サイロが〇なのは理解できました。

人or貨は私も考えておりましたが、「出ていける」ということですか。


私が所属する会の「実地調査要領」の種類欄にはしっかりと「機械室」も記載されており、「機械を収納・保守するためのもの」とあります。

「保守」については多少なりとも人間が出入りしてメンテンナンスや機械操作を行うことも前提としているんでしょうが、ATMカプセルは多少メンテナンスする程度の人の出入りでは用途性無しと登記能力を否定されています。
また、極端に床面積が小さい、それのみでは取引性に乏しいということも否定された理由みたいです。
床面積が大きいATMカプセルではその都度登記官が判断するともあります。

加えて、主である建物としては登記能力に欠けるが、附属建物として（従属的附属建物なので主である建物が滅失した場合に主である建物に出世することは不可能）登記することを否定するものではないとする判例なので、本件は附属建物でなら問題なく登記できると考えます。

では主である建物ではどうなんでしょうか。

定着性とか外気分断性はもちろんのこと、それのみで取引の対象となり得るか、建物の規模、用途性（ここの判断が難しい）を総合的に考慮して判断するということになりますか。


石油タンクも「貨」を滞留しては出していきますが登記能力を否定されています。

石油タンクやATMカプセルがどうして否定されているのか、判例や先例を隅々まで読み込んで自分なりの判断基準を設けたいと思います。

勉強します
na 投稿日: 2022年05月27日 23:39:05 No.1760
>私が所属する会の「実地調査要領」の種類欄にはしっかりと「機械室」も記載されており、「機械を収納・保守するためのもの」とあります。
私のところにもありました。「機械室」：「機械を収納するもの」、、、うん、倉庫にすると思う（笑）
私が考えていた「機械室」は、「エレベーター昇降機械」とか「電気設備」がパンパンに入っているようなものでした。。。

かといって、設備がパンパンに入っていて登記不可と判断しても、その設備をすべて撤去して何かの利用が始まれば、外観に何ら変化が無くても登記可能になってしまいます。
また、先例とかにあるものの中には違和感が拭えないものもありますよね。
本来は「主・附」の別や、申請人の意思で登記の可否は変わらないはずですが、判断のボーダーラインが明確に引けないケースが必ず存在するのが「表示に関する登記」、、、申請人の意思を尊重する土地家屋「調整」士となって、報告書に書く内容に頭を捻ったり、利用状況についてのアドバイス？をする場面もあったりするのも現実かと思います。
無名 投稿日: 2022年05月28日 11:32:34 No.1761
私は人貨の滞留性の人貨とは「人及び貨」だと思います。理由は床から天井までの
高さが1.5ｍ未満の場合は床面積に算入しないという規定です。
1.5ｍ未満でも物は格納できますが、人（大人）は背をかがめないと生活できない
からという理由からだと思います。この点から、人または貨だと矛盾が生じます。
naka49 投稿日: 2022年05月28日 22:56:20 No.1762
建物認定の要素
1定着性
2用途性
3外気分断性
4人貨滞留性
5取引性
＞床面積が大きいATMカプセルではその都度登記官が判断するともあります。
ATMカプセルは取引性がないと・・・
ガスタンク・石油タンクも定着性・用途性・人貨滞留性はあるが取引性がないと判断されたかと・・・
建物認定も厳密に線引きはされておらず、疑義が生じたら、都度、判断するということなんでしょう。
登記できるかあやふやな場合は管轄法務局で事前に相談するのがベストですね
北海道調査士 投稿日: 2022年05月29日 08:53:36 No.1763
「機械室」は機械を収納、保守するためのものとありますが、これは建物の規模が小さなボイラー室やポンプ室を想定しているのではなく、比較的大きな建物で、文字通り機械を収納（固定されておらず出し入れする）または当建物内で修理・点検をする様な建物を想定しているのですかね。

「人貨滞留性」に関する先例等を見ると、用途性については「人貨滞留性」と「一定の生活空間」が挙げられています。
生活空間、つまり生存活動であり「人」が活動することを意味し用途性の条件としているようです。
用途性には「一定の生活空間」があることが条件とすると、サイロが登記可能なのは納得いきます。
石油タンクは「貨」滞留性は満たすものの、その建物内部には全く「生活空間」がありません、人間が生存・活動できる環境ではありませんので。

また、ATMカプセルについては、先例で定期的に修理・保守するために作業員が立ち入る程度では、「一定の生活空間」があるとは認められないとされています（客が定期的に来るので一定の生活空間はありそうなものですが）加えて、このカプセルを主である建物として登記することを否定された大きな理由に、建物の規模が挙げられています。
３㎡程の小規模な建物では、よほどの事情が無い限り登記能力は認められない（表実４）

対して、９㎡程の電話交換所は登記能力有り。

質問内容の「機械室」に戻ってみますが、

「一定の生活空間」を用途性の条件とすると、単に機械を囲うのみの堅固な建物は、
人貨滞留性を（貨）満たしていても、「一定の生活空間」を満たしていないことになります。
定期的に作業員が保守・点検する程度の出入りではATMカプセルの先例で用途性を否定されています。
また、「表示に関する登記の実務４」では単に機械を囲うのみの建物は登記能力がないとしています。
それに加え休憩所や倉庫、作業所などの一定の生活空間がないと用途性に欠けると説明されています。

総じて判断してみましたが、本件のボイラー室については６㎡程の大きさであるが、
建物内部で「一定の生活空間」があることを説明できれば登記は可だと思います。

実務的には、９３条で理屈を書けば登記されるし、生活空間が無いので用途性無しとすれば登記不可となるかと思います。
naka49さんの仰るとおり事前相談が一番ベストだと思いますが。


主と附で登記の可否が分かれるというのは従属的附属建物の論点かと思います。

母屋から離れた「便所」は附属建物として登記可能でも、それのみでは取引性に欠けるということで「主である建物」としての登記は難しいです。
また、主である建物が滅失したら（申請したら）登記記録は閉鎖され便所を主である建物とする変更登記は不可です。
ATMカプセルは主である建物としての登記能力は否定されていますが、附属建物（従属的附属建物）としての登記能力は否定されていません。


用途性については「一定の生活空間」、「そこで人が一定の活動する」ことが大きなポイントとなると私なりの結論に達しました。


石油タンクが登記出来ない理由として某登記官の記事がありました、

まず、登記できる建物の要件の一つに、「人貨滞留性」という要件があります。「人貨滞留性」とは、社会通念上一般的に、人間がその構造物の中で居住や作業をするため、長時間滞在することができるかという性質であるもののことをいいます。

また、判例では石油タンクは、土地の定着物ではなく、不動産ではない。（最判昭和37.3.29）ともされています。

石油タンクはこの点から登記能力を否定されているようです。


長文・乱文で失礼いたしましたm(__)m


一人調査士法人について くー 投稿日: 2022年05月24日 08:16:04 No.1716 【返信】

一人土地家屋調査士法人のメリットは、経理処理とか損害賠償責任とかありますが、具体的に
1.経理処理
個人の青色申告との違いはどの程度のメリットがあるのでしょうか。
2.損害賠償責任
個人財産と、法人財産は明確に区分され、裁判になった場合、個人財産は保護されるのでしょうか。一人土地家屋調査士法人がほとんどいないのは何か理由があるのでしょうか。
楽々 投稿日: 2022年05月24日 11:17:26 No.1719 【Home】
＞個人の青色申告との違いはどの程度のメリットがあるのでしょうか。

すごく儲かってればメリットがあるかもしれませんが、事務負担が増えるでしょうね。

＞個人財産と、法人財産は明確に区分され、裁判になった場合、個人財産は保護されるのでしょうか。

そんな都合のいい話があるわけがない。
レベル 投稿日: 2022年05月24日 20:40:23 No.1723
こんにちは、まず法人の申告と個人の申告では提出する書類が全然違います。ある程度売り上げがあり利益があれば法人の方が節税になります。
士業の法人は有限責任ではないので、代表社員の個人財産は保護されません。
1人調査士法人は最近できるようになりました。法人であれば５人以下でも厚生年金、厚生健康保険にも入れます。補助者もその家族もその方が福利厚生的にはいいと思います。
北海道調査士 投稿日: 2022年05月25日 08:18:38 No.1732
売上が3000万くらいから法人成した方が節税になるかもですね。

1000万越えたら消費税の課税対策で法人成や法人の設立を検討しますが、消費税課税の先延ばしというだけで、実際は1000万前後の売上ですと個人の所得税より法人税の方が税率高いですので、想像以上に税金取られます。

法人成りよりも、測量会社を設立した方が節税になると思いますよ。

個人と法人で経営していきます。
くー 投稿日: 2022年05月25日 09:03:56 No.1735
消費税がでましたが、個人土地家屋調査士で年収1000万以下でま消費税を請求したり、日常雑費とか機器の購入に消費税を支払いますが、申告では1000万以下であれば消費税はそもそも申告してないのでしょうか。基本的なことですみません。
北海道調査士 投稿日: 2022年05月25日 13:14:55 No.1740
年収ではなくて売上で1000万越えると２年後から課税業者となり、その後は毎年の売上に応じて判定されます。

計算方法により異なりますが、売上の半分の１０％くらいは消費税を納税します。

仮に1100万の売上ですと簡易課税計算で50％とすると550万に税率10％ですので５５万円を確定申告後の納税します。

売上が2000万ですと100万前後ですかね。


売上が1000万を切ると消費税の納税義務はないはずですが、最近なにか法改正ありましたよね？うちは税理士に丸投げですので最新の情報は分かりません汗


課税業者になった場合、会社を設立すると消費税の納税が２年先延ばしになるので、税金対策としてこのタイミングで会社を設立する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
無名 投稿日: 2022年05月25日 15:55:33 No.1741
インボイス制度ですね。これまで免税業者の方々はどうされるんでしょうか？
制度導入を避けるわけにはいかないでしょうね。これは免税業者にとっては
天変地異になるかもしれません。消費税は赤字でも払わなければならないので
経営に大きく影響しますね。
北海道調査士 投稿日: 2022年05月25日 16:27:57 No.1742
そうでした、インボイス制度ですね！

いまいちピンと来ないので税理士に確認してみます汗
くー 投稿日: 2022年05月26日 07:43:04 No.1745
ありがとうございます。
インボイスになれば売上1000万以下でも課税登録申請をとりあえず出しておいた方が発注者のためだときますが、いかがでしょうか。
また、消費税も含めて税理士に申告を依頼している人が多いのでしょうか。
税理士に依頼するかどうかの分岐点とか何かお持ちですか。
くー 投稿日: 2022年05月27日 20:01:34 No.1755
消費税がでましたが、個人土地家屋調査士で年収1000万以下でま消費税を請求したり、日常雑費とか機器の購入に消費税を支払いますが、申告では1000万以下であれば消費税はそもそも申告してないのでしょうか。基本的なことですみません。
北海道調査士 投稿日: 2022年05月27日 20:31:38 No.1756
申告の有無ではなく、売上１０００万以内ですと消費税の課税業者とならないのです。

１０００万を越えると課税業者となり２年後の申告の際に消費税が課税されます。


ですが、どうやらインボイス制度の導入により、１０００万以内の売上でも課税業者となる調査士さんや業者さんが増えそうですね。

課税業者でないとお付き合いしてもらえない（発注してもらえない）業者さんが増えるということが想定されるそうです。
費用を支払う方は受取方が課税業者でないと支払いした分の消費税を投げている様なことになるとかならないとか、よくわからなくてすみません。


依頼地周辺の地積測量図の備え付け くー 投稿日: 2022年05月26日 07:48:30 No.1746 【返信】

依頼地の周辺にどのくらいの地積測量図があるかないのか、登記情報サービスでな検索ではいちいち地番検索しますが、地図上で一目であるなしを判読できる方法はないものでしょうか。
naka49 投稿日: 2022年05月26日 08:59:02 No.1747
地図を見て枝番のついた土地はとりあえず登記情報サ－ビスで請求しています。
naka49 投稿日: 2022年05月26日 09:07:23 No.1748
枝番が付いていない土地であっても宅地であると分筆されている場合があるので本番が同じで枝番のついている土地がないかを確認しています。
（申請人の住所地を分筆するときは残地に枝番をつけないで分筆しています。）
くー 投稿日: 2022年05月27日 05:58:34 No.1752
要役地分筆と同じ考えですね。法務局にあるゼンリン地図に地積測量図の有無が明示されていたりしたものを公開してくれたら助かるのですが。


無題 ベテラン 投稿日: 2022年05月25日 17:00:52 No.1743 【返信】

今回市から、太陽光設置のため分筆登記を依頼されました。
初めて市の分筆登記を申請するため、教えて下さい。

申請書で通常の分筆登記と変わるのは

登記申請書→登記嘱託書
嘱託者→○○市長　○○
登録免許税→金0円
登録免許税法第4条第1項

で問題ないでしょうか？
不安でしょうがないです。
ベテラン 投稿日: 2022年05月25日 17:04:06 No.1744
調査士報告方式で申請致します。
無名 投稿日: 2022年05月26日 09:16:00 No.1749
市名義の土地の分筆ですね？それで間違いないと思います。
naka49 投稿日: 2022年05月26日 09:19:24 No.1750
問題なしと考えます。
２か月前に申請しました。

申請ソフトのままに作製したので、確認してみると

登録免許税　金0円
登録免許税法第4条第1項

となっていました、
ベテラン 投稿日: 2022年05月26日 09:39:29 No.1751
市名義の土地の分筆登記です。

ありがとうございます。


無題 ベテラン 投稿日: 2022年05月24日 15:14:47 No.1720 【返信】

連件申請をミスして順位番号を入力せず申請してしまいました。

取り下げでしょうか？涙
レベル 投稿日: 2022年05月24日 20:10:40 No.1721
権利の登記じゃなければ先生大丈夫ですよ、取下げにはなりません。委任状等連件で援用してたとしても大丈夫ですよ、それで取下げした方が怒られますよ（経験者）。
どんな登記か確認してませんが表示ならの話です。
ベテラン 投稿日: 2022年05月24日 20:33:55 No.1722
ありがとうございます。
地積更正、分筆登記です。
調査報告書等で援用してました。
経験者（汗
レベル 投稿日: 2022年05月24日 20:43:45 No.1724
そのケースだと地積更正が受付け番号が若い順番でないとだめなケースです。
ベテラン 投稿日: 2022年05月24日 20:48:25 No.1725
ありがとうございます。

1件目：地積更正、分筆登記
2件目：地積更正、分筆登記
調査報告書前件添付援用です！！汗
レベル 投稿日: 2022年05月25日 07:33:22 No.1728
それでしたら、問題ありません。順位記入必要ありません。補正にもならないと尾も増す。


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