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ハウスメーカーの建物登記　続 北海道調査士 投稿日: 2023年09月21日 12:06:46 No.3107 【返信】

たけしさんやプリンさんの仰ることは良く良く分かります。

開業するときに適正価格を遵守する様に本会役員の方や支部の先輩から言われました。
基本的に営業行為も駄目だと言われました。

ですが、数年経営してみて分かったことは、実際にダンピングしたり名義貸ししたりと調査士法に抵触していたのは、私を指導してくださった立場の方々でした。

組織の上部の一部が保身や利得権のために腐敗しているのはよくあることだと思いますし、当然一部の人間がやっていることと承知しております。そんなんなら私もこうするという考えは良くないですが、私は私の考えで営業しておりますし、私が受注できる金額だと思えばその金額で受注しています。

なんとか仕事量も増えてきて食べては行けるようになりましたので、今後は自分のスタイルを尊重して少しづつお客さんも選んで受注できる様にしていきたいです。

ただ、どうしてもこの仕事は下請けとなる立場なんですよね。
一部のエンドからの依頼を除いて、、、

不動産屋さんや、ハウスメーカーの営業の方は、エンドに測量や登記に〇〇万円かかります伝え、「そんなに高額なの？」と難色を示すエンドをなだめて私に発注してくれます。

その点、仕事を世話してもらっているのは事実です、目に見ないところでもお世話になっているのは事実ですからその点はしっかりと感謝の気持ちをもって接しています。
土地家屋調査士という資格を有し、法律で独占業務だと守られているからと傲慢になるのはそれこそ愚の骨頂、発注する側も受注する側も感謝と協力の気持ちがあってこそ気持ちよく仕事が出来るのだと思います。

発注する側からしたら、「先生」と呼ばれふんぞり返って偉そうにしてる人に何がなんでも発注しなければいけないわけではないのですからね。
他にも腰の低い「先生」もいる訳ですので。

未だにハンコ貸しが横行していのも問題ですよね。

測量会社が安請けしてもう引退寸前の調査士さんがハンコ押して分筆が処理されているので、私が普通に見積りだしてもえらい高額だと怒られることもあります。

一部の腐敗している現状を見て、自分も腐ってしまっては本末転倒ですので、自分は自分で周りの方にご迷惑を掛けない様に経営したいと思います。

皆さんがたけしさんの様なお考えなら状況は良くなっていくと思いますが、必ず
ダンピングや不当廉売は無くなりません。
私達が断れば、仕事がとにかく欲しいという若手や一部の方が請けるだけです。

営業もそこのところは分かっているので平気で無理を言ってきます。

そういう業者とは距離を置き、適正価格で発注してくれて感謝と協力の気持ちがある方と仲良くしていきます。
早起き 投稿日: 2023年09月21日 12:27:12 No.3108
北海道調査士さんとたけしさんのお二人がまるで二軒目行きますか的な感じで呑みに行って語ってる感満載で、そこにぷりんさんがちょっと顔出した風な感じで笑ってしまいます。
それにあまりに赤裸々で、笑えたり、うんうんと頷くしかありません。

以上感想だけでした。
たけし 投稿日: 2023年09月22日 11:52:24 No.3111
北海道調査士さん

スレ読んでどうコメントするか難しいなと思ってました。

指導者が「腐敗」していたとはやりきれないですよね。
腐敗を士業でやるのって情けないですね、もっとでっかい金儲けのための腐敗ならまだわからなくもないですけどね（笑）。

＞どうしてもこの仕事は下請けとなる立場なんですよね。
資本主義のルールですよね資本（金）を出す側が強いのは仕方ないし割り切るしかないです。

私も受けがいやで自分が主導権を握りたいと思い不動産屋をやりたいと資格を取り開業の勉強したりしてますが資本家もなかなか大変ですよ。多額の融資受けてタワーマンション建てたとして確実に利益出せる保証がないわけで、売る切れるまで気が狂ってしまうんじゃないかと思ったりします（爆笑）、ある不動産屋の話しで契約破棄になった夢みて夜中に飛び起きること一度二度ではないみたいです。

今はあまり不動産屋やりたいとは思わなくなりましたね。

下請け扱いでも下請けではないのですから主導権の握り方もあるのですよ。
てなづけることも可能になってきますよ、猛獣もてなづければ子猫になります

＞発注する側からしたら、「先生」と呼ばれふんぞり返って偉そうにしてる人に何がなんでも発注しなければいけないわけではないのですからね。
他にも腰の低い「先生」もいる訳ですので。

このふんぞり返ってるのははっきり言って世の中をわかってない未熟な人と思いますよ。

世の中の仕組みがわかるにつれて首を垂れることが自然と身につきます。

私は今は顧客には感謝の気持ちが自然と沸いてきます本当です。私を選んで発注してくれてあありがとうございますと本気で思えるようになってきました。

若い頃はお客はおなたのとこだけでないからと平気で言ってた奴も変わってくるのです。

私が人格者になったのではないのです、世な中の事実がわかってきたからです。
そうなるとお客はさらに私を他の業者に紹介してくれるわけですよ、営業なんて不要なのです。
たけし 投稿日: 2023年09月22日 14:30:13 No.3112
＞ダンピングや不当廉売は無くなりません。
＞私達が断れば、仕事がとにかく欲しいという若手や一部の方が請けるだけです。
＞営業もそこのところは分かっているので平気で無理を言ってきます。

やっと一息ついて読み直してみて上のくだりは深刻ですね。
私の顧客は昔からの流れから続いている客ばかりなので
新人さんや中堅さんくらいだともろに上の流れに巻き込まれているってことですね。
のんびりしてる隠居世代が安売りするなと言うけど、若手はそんな呑気な時代でないんだよってことですね。

早起きさんにまた冷やかされそうですが、赤裸々にいっちゃえばもう潰し合い状況ですよね。
どんどん安く受託するしかない資金力がないとこから廃業していく。
で大手ハウスメーカーの需要と調査士側の供給力が分岐点でしょうね。調査士の供給力が大手ハウスメーカーの需要に間に合わない状態になれば調査士が主導権握れると違いますか？

そこがくるのか？こないまま少子化が進み需要と供給が今のままか、逆転する日がくるのかですね。

とにかく独立したのですが一日でも生き残ることが大切かと思います。
固定費・流動費を減らす乾いた雑巾をさらに絞るくらいのつもりで。
たけし 投稿日: 2023年09月24日 18:54:50 No.3113
ここはあくまでもWoody先生のホームページを通じて投稿していますのでご迷惑にならない
書き込みしたいと思っております。
すでに一線超えているかもしれまんが・・・。

＞ダンピングや不当廉売は無くなりません。
これずっと考えていてなんとかならないのかと。
簡単でないことはわかりますが、幻冬舎の社長で見城徹さんが「たった一人の熱狂」という本を書いてベストセラーになりました。この本調査士業にも凄く通じる部分があると思ってバイブルのに一つにしてます、是非読んでみてください絶対に無駄にはならないと思います。

で今日読み返してみて思ったことは。
この不当廉売について誰か一人でもよい若い人ほどよい「たった一人」で熱狂し阻止に動いてみませんか？

ちょっと考えたのは「北海道土地家屋調査士組合」とかつくる。
（詳細には語らなくとも皆さんわかると思いますから書きません）

たとえば３０人の調査士が大手ハウスメーカーの仕事しているとしたら供給は３０者いるわけです、その３０人に声をかけて２０人くらいが組合に加入すれば２０者＝１組合となり供給者は１１となります。組合員は規則をつくり不当な値引きには２０人の誰に声かけても応じないことにする。
となれば需要に供給が間に合わない。

まあこれ以上は書くことは控えます。

では誰がやるか誰でもよい「たった一人が熱狂」すれば可能です。

私が乗り込むことも真面目に考えましたが今２年先迄の開発の仕事を抱えていて今は無理です。後熱狂するには若い方がよいとの考えもあります。

最後にWoody先生出過ぎたこと書いたようでしたら削除してください。


クロス未完了の表題登記（居宅） はなまる太郎 投稿日: 2023年09月20日 11:59:22 No.3096 【返信】

居宅の表題登記です

新規のお客様（ハウスメーカー）なのですが
「以前の調査士はクロスが貼り終わってなくても申請してくれた」
と文句をいってきます

で、法務局に確認したら
「（クロスは未完了ですが、～～までに終わります）と調査報告書に書いてくれれば、登記官によるけど、通すかもね」とのあいまいな返答でした

そこで質問なのですが
皆様はどうされてますでしょうか？？
また、クロス未完了で申請した場合、どんな問題点があるでしょう？

たとえば、もし業者がクロス未完了のまま潰れちゃった場合、銀行から詐欺扱いされる可能性を考えてしまいますので、やはりクロスがきっちりできてないと登記はしたくないですね～

もちろん、店舗未入居の場合のスケルトン仕様のときとかは別ですが
たけし 投稿日: 2023年09月20日 14:10:57 No.3097
クロス貼りは必須ではないはずです。
中にはクロスのこと言う登記官もいるでしょうが、却下にはならないと考えます。
因みに当方クロス貼りなしで申請して却下されたことないです。コンクリート打ちっぱなしの家ありますからね。
それより、水回りの完了がポイント高いですよ。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月20日 14:23:56 No.3099
どの時点で登記できるかという研修会で、内装はクロス完了は一つの目安だけど、実行にどうしても間に合わない場合はボード、パテ埋めくらい進んでいれば可能でしょうと講師が言ってました。

登記官によると思いますね、なんでも通してくれる登記官と、本当に融通の利かない岩石の様な登記官もいらっしゃいますので。

たけしさんの仰るとおり却下にはならないと思うのですが、クロス以外の進捗状況も重要でしょう。
早起き 投稿日: 2023年09月21日 08:40:18 No.3105
登記の書籍には、どの時点で登記できるかについては、『居宅である場合には、少なくとも人が住み生活し得る状態にまで完成してること』になっていますので、登記官(または管轄登記所)によって見解が分かれるかなと思いますが、私のところもクロスが終わってる写真を提出してます。
ライフラインである水廻りが終わった写真をつけてね、としてるとこもあると聞いたことがあります。


> たとえば、もし業者がクロス未完了のまま潰れちゃった場合、銀行から詐欺扱いされる可能性を考えてしまいますので、やはりクロスがきっちりできてないと登記はしたくないですね～
>

クロスやさんは建設業許可(建築一式工事)を受けた元請けの下請けが殆どと思いますので、クロスやさんが倒産しても元請けが何とかすると思います(解雇になったクロス職人一人一人に賃金を払ってやってもらうなどして必ず完成させる)
もちろん金額はそのままで、それが請負契約と思いますので。
経験ありの知人にその苦労話を聞いたこともあります。
はなまる太郎 投稿日: 2023年09月21日 22:33:07 No.3109
たけしさん
北海道調査士さん
早起きさん

みなさまありがとうございます
そうですね、クロス未完了でも住めますからね～
なんとなくそれで、新築年月日を決めるのはモヤモヤしてたのですが、実行に間に合わないと大変ですから、臨機応変にやっていくことしにします！
孤島 投稿日: 2023年09月22日 09:07:07 No.3110
そこを臨機応変にやるのは違うと思いますよ。
引渡しの時に表題登記完了証を渡したいという業者には逆に指導しました。


ハウスメーカーの建物登記 新人調査士 投稿日: 2023年08月07日 14:45:49 No.2977 【返信】

お世話になっております。ハウスメーカーさんの建物登記についてです。

やりとりをしていく中で、添付書類などはこれまで調査士さんに丸投げだったそうです。

司法書士のための書類とかもよくわからないので、司法書士さんにかじをとってもらおうと思いました。。

どのようにやっていますか？？？
楽々 投稿日: 2023年08月07日 19:17:06 No.2978 【Home】
＞添付書類などはこれまで調査士さんに丸投げだったそうです。

普通そうじゃないんですか？

＞司法書士のための書類とか

司法書士が必要な書類を貴方が取得する必要があるのですか？
まだまだ新人 投稿日: 2023年08月07日 19:42:56 No.2979
表題保存設定も含めて調査士依頼なら表題を普通にやって、司法書士へおねがいすればいいだけだと思いますよ。司法書士の為に、住宅家屋証明や委任状まで調査士側でやりたいという意味合いでしょうか。司法書士の分野はお付き合いのある司法書士へ頼めばいいと思いますよ。
司法書士の為の添付書類を調査士へ丸投げという意味合いではないですよね。
北海道調査士 投稿日: 2023年08月07日 22:40:58 No.2980
調査士に丸投げなのは普通だと思いますが、司法書士の書類とは住宅用家屋証明のことではないでしょうかね。

それなら役場の建築指導課で出してくれます。

保存登記の免税に使いますが司法書士によっては調査士に取得してくれという方もいます。
申請建物が長期優良住宅や低炭素住宅に該当するのか、それ以外のなのか。

委任状、住民票の異動のタイミング、工事完了、検査済証の有無はもちろん、

その辺も含めてきちんと打合せ出来ないと相手もプロですから「この人大丈夫かな？」

となってしまいますよ。

せっかくの建物登記ですから、自分なりのマニュアルを作成するなどして、エンドや業者に極力手間を掛けさせず、〇〇調査士が一番だわ～と言われる様な仕事をすると、継続してもらえるかもですよ！

頑張ってください。
新人 投稿日: 2023年08月08日 11:10:18 No.2981
みなさま、ありがとうございます。
司法書士と打ち合わせしてみます！
新人 投稿日: 2023年08月08日 11:12:02 No.2982
司法書士のための書類は、保存登記の委任状とかもらしいです。。
それは司法書士さんにお願いしようかと思いました。
新人 投稿日: 2023年08月08日 11:15:35 No.2983
住民票異動のタイミングについてお伺いしたいです。
どのタイミングがベストなのでしょうか？
新人 投稿日: 2023年08月08日 11:29:56 No.2984
毎回特に気にせず、旧住所・新住所で表題登記しておりました。。
北海道調査士 投稿日: 2023年08月08日 13:31:28 No.2985
当方の比較的大きなハウスメーカーさんでは、旧住所での表題登記はしないでくれというところもありました。

その場合、是が非でも新住所での登記申請を要求されます。

通常、金消の時点では異動手続き済ませている筈なので一つの目安は金消契約日ではないでしょうか。

取得期日はもちろんのこと、住民票の枚数、印鑑証明書が必要な場合はその枚数なども確認したうえで建築主さんに伝えてあげないと、調査士から、司法書士から、ハウスメーカーからそれぞれ要求されたのではお客様が必要枚数や取得日等で困ります。

融資実行がメインなのでハウスメーカーか司法書士がまとめてるのが通常かと思いますね。
新人 投稿日: 2023年08月08日 14:26:51 No.2986
北海道調査士さん

旧住所での登記はしないでくれとかあるのですね。今後確認します。

住民票や印鑑証明書など、枚数とかありますよね。

今回は司法書士さんにお願いします。

ありがとうございます。
まだまだ新人 投稿日: 2023年08月08日 21:27:49 No.2987
司法書士さんの添付書類を調査士さんへ丸投げという意味でしたか。
・住宅用家屋証明書は各市町村の建築指導課、建築行政課、資産税課等市町村により違いますがだいたい建築や税務課等が発行してもらえます。住所を移していなくても申述書を提出する方法もあるので、住宅用家屋証明書はそれだけで１冊本がありますので、一度さらっと勉強しておくといいかも。
・保存の委任状は簡単なので、表題の委任状を作成するとき一緒に作成するといいかも。
　司法書士の分野の勉強もしておくといいかも。
　所有権登記名義人住所変更の委任状とかも作成するのかな？
あとは税金・補助金・不動産取得税の案内もしておくのかな。基本的なことだけ案内して、税理士法・行政書士法違反にならない程度にとどめておいた方がいいかも。
・住所異動のタイミングも提携非提携つなぎ有か無しかによっても違うが金融機関と打合せしていつ金消契約・実行いつ頃するか確認してそれまでに住所異動してもらう感じですかね。
ぷりん 投稿日: 2023年08月09日 13:58:34 No.2988
表題登記の付随業務でもない住宅用家屋証明の取得手続きを土地家屋調査士がするのですか?
その手続きをして報酬は貰わないのかな?

上記の行為を土地家屋調査士がすれば、司法書士法又は行政書士法に違反したことになりませんか?


司法書士が調査士にその手続きをやらせる?
(ただで調査士にやらせといて、報酬だけは司法書士がちゃっかりいただくのでしょうか?)


司法書士への委任状(保存・名変)をついでに貰うことは普通にあります。
まだまだ新人 投稿日: 2023年08月09日 14:55:58 No.2989
住宅用家屋証明の取得は付随業務になりえなくもないと思います。
実際にあった話ですが、表題から保存のため書類受け渡しで、司法書士事務所が遠方で（およそ５０ｋｍ）住宅用家屋証明を取得してくれないかと要請があったが、取ったことがないためその旨伝えたら、書類受け渡しついでに市役所で司法書士さんが住宅用家屋証明書を取得していきました。付随業務かどうか関係なく、専権業務（違法）でなければ、場合によっては取得してあげれるようになるとお客様の為になると思います。
早起き 投稿日: 2023年09月20日 07:49:16 No.3093
どんどん新スレが立つので今さらですが(笑)、
ぷりんさんの意見に賛成です。

住宅用家屋証明の取得のために必要な書類で調査士関係のものを揃えて渡すのは当然のことだと思いますが、どうしてもの事情がない限りは所有権保存に必要な添付書類なので、取得は当然に司法書士がやるべき業務だと思います。

手厚く動いてあげてる調査士がいるとこちらの仕事だと言い切って押し付けてくる司法書士もいますので、本当に周りが迷惑します。

報酬の請求先も申請人にできないし、本当に困ります。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月20日 10:21:36 No.3094
新築の表題は数が欲しいので、過剰サービスで営業される方多いのもですね。

・現況測量は２万でやります、場合によっては無料

・確定測量は１０万でやります、場合によっては無料

・司法書士の書類だろうが建築関係の書類だろうがウチで準備します！もちろん報酬は頂きません。

・表題登記も諸事情（建築主が営業）があれば無料でやらせて頂きます！

・敷地調査は高さや埋設も含めて無料でやります！

・住宅用家屋証明？そんなものはもちろん無償でやります！


こんなこと言う方もいるのだと思います。

敷地調査を無償でやらされて、実際に建物が建築されたなかった場合は表題登記も依頼されない。そんな話よく聞きましたよ。

そこまではやりたくないな、、、

せめて現況測量とか確定測量は通常の価格に若干割引入れた額で請けたい。
そのうえで表題もらえたら御の字。

サービス、サービスでは自分の首を絞める
たけし 投稿日: 2023年09月20日 11:19:09 No.3095
北海道調査士さん

表題登記受託のために営業の意味を込めて
格安か無料？ですか！！！
こんなことやってるとは・・・・。
信じたくないですよね。
そんなに競争厳しいのですかね。
土地家屋調査士が足りなくて困っていて仕事やりきれないとばかり思っていました。
ちょっとショックというか情けないですね。

そこまでして仕事とるより、うんと固定費・流動費減らして待機してた方が生き残れる
ような気がしますけどね。
あせらず構えていれば必ず仕事は回ってくるはずですけど。
今は表で言われてることは違ってて調査士の状況は厳しいということですかね？。

まあ将来はこの少子化問題が大きな問題で私達の仕事の行方も安泰でない気はしますけどね。
ほんとこの先どうするんだろうこの日本は。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月20日 14:19:31 No.3098
たけしさん

敷地調査２万とかよく聞きます。

無料というのも聞きました。

うちはとてもじゃないですけど、表題登記の為にタダ働きはしたくないのでやってませんが、大手ハウスメーカーから月１０件新築あるから敷地調査１件２万でやってくれと言われたら内容次第では交渉すると思います。

敷地調査でも境界と越境くらいならいいんですが、高さと現況までとなると表題付いてきても２万じゃきついですね。

表題登記は事務員でも出来ますが、敷地調査はある程度測量できる人間でなきゃ納品できないので測量班が丸々従事することとなるので、２万はきついです、２万は、、、

ということで建物登記を営業するためのオファーを日々考えています。

新築毎月１０件くらいあれば冬もゆっくり安心して過ごせるのですがね。
たけし 投稿日: 2023年09月20日 16:08:01 No.3100
>敷地調査２万とかよく聞きます。
2万〜無料ですか、表題登記受託のために。
確定測量受託のための敷地測量格安は聞いてましたが、
表題登記までとは。
まあやる調査士がいるってことは利益は出るのでしょうね。年収いくら稼いでいけてるのか心配ですね。
まあ仕事ないよりって感じですかね。


>月１０件新築あるから敷地調査１件２万でやってくれと言われたら内容次第では交渉すると思います。

まあ測量はとても楽に図面つくれるし、オンライン申請も抜群に楽になったし、量は昔に比べたら格段にこなせるようになりましたからね、報酬は基本下げてないからやっていけるんですかね。

確かに、私も一年分の暮し賃稼ぐのに3〜4ヶ月みっちり働けばって感じになってきてますね。

大手ハウスメーカーは土地仕入れにお金かけるんですよね、そしていつも使ってる業者に価格をうんと下げさせてエンドユーザーに安めに売ってる。利益は使ってる業者を安く使うことで捻出してる。そこに調査士も利用されてる構図ですね。

大手ハウスメーカーを狙うより、街の小さな不動産屋で大手ハウスメーカーに仕入れた土地を売ってる土地売不動産屋と付き合うべきですよ。小さな不動産屋は建売もたまにするし、彼らは横の繋がりが盤石ですから一社を顧客にして信用されると繋がりのある他社も芋づる式に顧客になることって珍しくないです。

そんな小さな不動産屋と多く付き合うと、年商4000万〜6000万くらいはいき、長いお付き合いの時代結構続きました。

今は隠居に近いくらいの1000万代になりましたが、十分に満足してますよ笑。

固定費流動費もかからなくなり今が一番楽で満足してます。

営業するなら大手ハウスメーカーでなく、街の不動産屋がよいですね。

横から失礼しました。
ぷりん 投稿日: 2023年09月20日 20:34:04 No.3103
>表題登記も諸事情（建築主が営業）があれば無料でやらせて頂きます！

これやって不当誘致で懲戒処分食らった調査士さんいらっしゃいますよね。



>現況測量は２万でやります、場合によっては無料

>確定測量は１０万でやります、場合によっては無料

>司法書士の書類だろうが建築関係の書類だろうがウチで準備します！もちろん報酬は頂きません。

>敷地調査は高さや埋設も含めて無料でやります！

>住宅用家屋証明？そんなものはもちろん無償でやります！

いずれも不当誘致に該当するでしょう。

っていうか、ここまでの「奴隷契約」を飲む調査士がいるのか???
北海道調査士 投稿日: 2023年09月21日 08:15:55 No.3104
開業当初の頃、表題登記が欲しくて知人の奥さんがハウスメーカーの営業やっていたので、紹介してもらいました。

最初の案件は、そこの会社の営業が建築主で滅失と表題併せて２万でやってくれとのことでした。

私も開業したてで、不当誘致、不当廉売、ダンピング等が禁止されている業界ということを意識して、その金額で受注しては違法性があるので出来ませんと断りました。


後日、その話を先輩にしましたら

「俺なら無料でもやったな～」

「それ我慢して請けたらその後表題継続してもらえたんじゃないの？」

「ハウスメーカーの表題登記断るなんて格好いいねー」

と散々な意見を頂きました。


今思えば、継続的に２万では出来ない旨は説明して請けるべきでした。
継続的にもらえるかどうかは不明でしたが。



話は変わりますが、去年でしたでしょうか、大手の不動産屋さんから電話が来まして、年間２０件近い確定測量案件を発注します、１件１０万で受注してくれますか？
という内容の話が私自身にありました。

年間２０件はいいですが、様々な困難案件もあるなか１件１０万は流石にきついと思い丁重にお断りしました。
確定測量は１０万で継続してできる仕事ではないです。

開業したてで仕事がない頃ですと飛びつく人もいるんじゃないでしょうか。


下請け＝奴隷の構図は否めない感強いですね。
たけし 投稿日: 2023年09月21日 10:38:28 No.3106
昨日晩酌タイム中にプリンさんの
＞「奴隷契約」を飲む調査士がいるのか???
に思わず上手い表現！と震えてしまいました（アルコールのせいではありません、笑）。

土地の仕入れは値切ると他のハウスメーカーに持っていかれるので高目で仕入れざるを得ない。
建物を売るときも相場があり,そう高くは売れない。では利益はどこで出すかというと
常時発注する業者に出来る限り安くやらせるとなるわけですよね。
その常時も怪しく、別の業者が営業かけてくればそこへ乗り換える。
で「奴隷契約」スパイラルが出来上がる。
（そこに調査士も巻き込まれたら不当誘致行為になることを知って欲しいとプリンさんが警告されたわけですね。）

ここで問題が出てきますよね、奴隷も人間だから不満がいつか爆発します、しかしその不満の爆弾はハウスメーカーには投げません、現場に落とすかもしれません？？？。
最終的な被害者はエンドユーザーとなりかねない？？？。

相場ってのはお互いが譲りあって出来上がるはずです。
一方的に決められるのはおかしいのです。

でもねハウスメーカーが一方的に悪いとは思いません。
そのハウスメーカーの要求を飲んでしまう私達や工事人にも多いに問題があります。

特に私達調査士はもう少し毅然としていたいものです。
仕事は大手ハウスメーカーに頼らなくても十分にやっていけますよ。
みんなでそうしませんか、ストライキやろうと思えばできると思うのですけどね（笑）。
受託拒否じゃないですから、「この値段でないと御社にとって十分なサービスできません」と
言いたいものですね。


建物一棟性について 北海道調査士 投稿日: 2023年07月26日 17:55:00 No.2950 【返信】

いつもお世話になっております。

既登記の居宅から５０㎝程離して車庫が増築されております。

車庫はもちろん構造上及び利用上の独立性を有しておりまして、基礎、壁面、屋根を独自に有しておりますが、幅１メートル奥行５０㎝の渡り廊下部分で居宅と行き来ができる状態で、居宅側にドアが付いています。
（車庫側にドアはありません）

建物の一棟性の論点を各書籍でみますと、渡り廊下部分に用途性が認められれば、一棟の建物として登記可（居宅の増築の扱い）とされている記述が多いですが、それも一つの参考要件であり、個々の例によるというのが実情かと思います。

接続部分は居宅部分と同じ外壁で仕上げられており、一見居宅と一体化して見えますが、接続部分の面積は僅少で、かつ、車庫は当該接続部分を除き、構造的にも独立していますので、接続部分に用途性無として車庫を附属建物として登記するか、接続部分は車庫の一部として用途性があるとして一棟の建物であるとし、居宅の増築扱いとするか悩んでおります。

表示に関する登記の実務等でも接続部分が単なる「通路」であり用途性が無い場合は、どちらも利用上、構造上の独立性がある場合はそれぞれ１個の建物として登記すべきとありますが、その場合、通路部分はどちらの床面積に算入するか個々の例で判断すべきとの記述を見掛けますが、通路に用途性無しという体で別個独立した建物（若しくは主と附）として登記するのに、その通路部分を床面積に算入するというのも矛盾があると思うのですが、、、

皆様は居宅の増築扱いで処理されますか、それとも車庫は附属建物として登記しますか？（通路部分の床面積算入についてはそれこそ個々の事例によると思いますが）

ご教授頂けますと幸いです。
na 投稿日: 2023年07月26日 22:09:19 No.2951
渡廊下＆用途性問題は悩ましいですよね。ケースバイケースだとは思いますが、、、
後から金融機関等に「登記できるところは登記してくれないと！」とかなっても面倒なので、私は積極的に算入（つまり増築）するほうです。

構造上の独立性等の考え方はもちろんありますが、今回のケースの幅１ｍが、もし２ｍや３ｍになるとたちまち増築合体っぽくなるわけで、それほど厳密に考える必要はないのかなと思います。私見ですが。

そして用途性は、ちょっとした本棚、ミニタンス、もしくはダンボールの荷物が置いてあるだけでも、単なる通路ではなく、、、
北海道調査士 投稿日: 2023年07月27日 08:47:46 No.2952
naさん、ご回答有難う御座います。

＞＞後から金融機関等に「登記できるところは登記してくれないと！」とかなっても面倒なので、私は積極的に算入（つまり増築）するほうです。

そこは私も気を付けておりました、算入か不算入か微妙なところは、融資機関の都合と、申請人の意思も加味する必要がありそうですね。

＞＞構造上の独立性等の考え方はもちろんありますが、今回のケースの幅１ｍが、もし２ｍや３ｍになるとたちまち増築合体っぽくなるわけで

仰るとおりで、接続幅が３ｍも４ｍあればもはや主である建物と一体化していると客観的にも見えるのでしょうが、本件は接続幅１メートル、奥行き長さ僅か５０㎝の部分で接続しているので悩ましいところでした。

実際その部分も物置替わりに使用されているので、車庫と一体としてい用途性有といえば有なのでしょうが、、、

本件は居宅の増築扱いで申請してみようと思います。

有難う御座います！
たけし 投稿日: 2023年07月27日 09:23:36 No.2953
お久しぶりです。

結論から言いますと増築でなく、車庫は附属建物になるかと考えます。

理由はそれぞれに出入り口があり独立して利用が可能だということです。

渡り廊下の用途性はあります、双方の建物に行き来するわけですから。
病院の２個の建物を繋ぐ上階にある渡廊下はどちかの床面積に入るのと同じかと考えます。
人貨滞留性の問題も必ずしも「留」で物を留めておく必要ない「滞留」ですから。

渡り廊下を含めて車庫でよいと考えます。
北海道調査士 投稿日: 2023年07月27日 11:22:53 No.2954
たけしさん、ご回答有難う御座います。

利用上の独立性ももちろん考慮しております。

構造上の独立性及び利用上の独立性を備えているうえで、接続部分に用途性が認められる場合は原則１個の建物として登記すべきと表示に関する登記の実務第４巻90ｐに記載されておりますので、一つの基準として接続部分の規模と用途性、２つの建物の規模や利用状況、間仕切り等の有無と位置が重要となるかと思いますが、どの書籍を見ても、
同じ様なことが記載されています。

接続部分に用途性が認められるのであれば、１棟の建物として居宅の増築でも可能だと思いますが、用途性が認められないのであれば２棟の建物となり、本件の場合、主従の関係にあるので主と附として１個の建物として登記することになるかと思います。

登記官によってはどちらでも９３条に理屈を書けば通りそうですが、とても固い登記官ですと、否定されそうで悩みます。


＞＞渡り廊下を含めて車庫でよいと考えます。

渡り廊下を車庫の床面積に含むのであれば渡り廊下には用途性が有ということになります。渡り廊下に用途性があるのであれば居宅部分と１棟の建物として認められるという記載が各書籍に見られますので、一棟（居宅の増築）でいけると思います。

それでもたけしさんの仰るように、渡り廊下部分をどちらかの建物の床面積に算入して登記されることがほとんどの様ですし、書籍にもどちらかに算入する様なことが書かれています（用途性の有無の矛盾）

私の理解、解釈がおかしいのだと思いますのでもう少し勉強してみます。

有難う御座います。
hso 投稿日: 2023年07月27日 13:51:07 No.2956
参考になるかわかりませんが似たような案件で
2棟とするか1棟と判断するべきか悩んだ事件があります。
結果として既存建物の増築と判断し、申請・完了いたしました。

渡り廊下に類似しているが通常の廊下等と分類し、既存と一体として利用する状態を考慮して1棟（既存を含めた）と解しました。
北海道調査士 投稿日: 2023年07月27日 15:36:45 No.2959
hsoさん　ご回答有難う御座います。

渡り廊下ではなく、通常の廊下ですね、なるほどですね！

参考になります、有難うございました。
たけし 投稿日: 2023年07月27日 19:14:52 No.2961
北海道調査士さん

ご面倒でしょうがどのような解釈で登記処理されたか結果報告をお願いします。

自分も実務でやったことから申し上げたことで正しい理論をわかってないのかもと不安になってきました。
たけし 投稿日: 2023年09月18日 07:44:13 No.3090
北海道調査士さん
このスレ気になっていたのですが、登記は終わりましたか？。
どう処理されたかご報告して頂けたらありがたいです。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月18日 08:22:33 No.3091
たけしさん

お久しぶりです。

本件につきましては登記官と協議したうえで、附属建物として登記しました（廊下部分については用途性を考慮した上で適宜どちらかの床面積に算入）

私が実務書等を読み漁った結果、渡り廊下部分の用途性の有無や、車庫の利用上及び構造上の独立性がポイントかなと思っておりましたが、登記官は接続部分の柱の位置（構造上の独立性があるか）について気にされてましたね。

どちらでも良いみたいな感じでしたが、通常なら附属建物とするかなって感じでした。

今回は比較的小さな車庫でしたが、同様の例で居宅に居宅をくっつけた場合で、
合体なのか、増築なのか、表題なのか悩んだ案件がありましたが、その時は既登記部分の増築で申請し処理されました。

このパターンも個々の例で判断する他なさそうです。

登記官によっては判断が分かれそうなので、微妙なときは登記相談すると思いますが、その際にどうして増築なのか、どうしてこうなのかと根拠は言える様にしたいと思います。
たけし 投稿日: 2023年09月18日 13:48:11 No.3092
北海道調査士さん
ご報告有り難うございました。

しかし、わざわざ車庫と住まいを接続する意味あるのかですね、接続工事代も安くない気がします。

まあ建築敷地の関係で増築でしか建築確認がおりなかったのでしょうか。

私達はのちのちの建物の取引や抵当権実行も考えて、登記申請をしなければならないと思いますね。

単に登記が出来ればよいでは登記官と同じになってしまいます。


未登記建物の表題登記、所有権証明書につきまして、 北海道調査士 投稿日: 2023年09月06日 17:22:21 No.3075 【返信】

いつもお世話になっております。


未登記建物の表題登記につきまして、原始取得者のＡさんから未登記のまま平成５年にＢさん（Ａさんの相続人が代表の法人）に譲渡し、原始取得者さんは平成１０年に亡くなられております。

その後も未登記のまま、これから表題登記をすることとなりました。

所有権証明書としましては、当該建物は生前に売買されているものなので相続財産ではないので、遺産分割協議は不要でしょうが、原始取得者Ａさんの所有権証明とＢさんへの譲渡証明書や売買契約書となると思いますが、売買契約書やＡさんの当時の印鑑証明書が無い場合、Ａさんから改めて譲渡証明書を準備頂くのは不可能なので、その場合、相続人全員から譲渡証明書（同意書）が必要となるでしょうか。

相続財産ではないので、相続人全員から実印の押印と印鑑証明書をもらうまでもなく、相続人の１名若しくは第三者証明書を以て生前売買の事実を証明できれば足りると思うのですが、生前売買時の売買契約書が無くその事実が不透明な場合、相続人全員の同意書なり譲渡証明書なり求められるものでしょうか。
もちろん把握している相続人から事実関係については確認致しますが、、、

全員からとなると戸籍一式用意しなければいけないので、申請人の費用負担も変わってきてしまいます。

以前に「生前贈与」で取得した相続人から申請した例が１件ありましたが、その際は、遺産分割協議書を除いた（遺産ではないので）相続証明書一式を添付し、相続人全員から実印を押印してもらい印鑑証明書を添付しました（譲渡証明書・同意書）

この様な例では、生前贈与であれば贈与契約書（印鑑証明書付）、生前売買であれば売買契約書（印鑑証明書付）を添付可能であればそれらを添付し、相続人全員の実印・印鑑証明書は不要、

贈与契約書や売買契約書が添付できない場合は、相続人全員を特定する戸籍関係一式と全員の同意が必要となるという理解でよろしいでしょうか。
（相続人の相続権を侵害していないことを担保するため、また、Ａさんの立場を承継した相続人全員から遡って譲渡証明の事実を証明するため）

ご経験のある方いらっしゃいましたらご教示願います。
神奈川調査士 投稿日: 2023年09月07日 12:44:19 No.3082
＞ご経験のある方いらっしゃいましたらご教示願います。
皆さんないようですね当方も経験ないです。
ご自分で答え出されているようですが、経験者談は勇気を貰えますよね。

自分ならどうするかだけを述べますね、答えになるかはわかりませんが。

①法人にありのままの上申書を提出させる
②法定相続人全員から保険の意味と所有権証明書にもなるので、建物の所有者は法人であると　の証明書を頂く

③裏技で法人の代表者へ遺産分割して代表者から法人への譲渡でしょうか


事実関係から言えば原始取得者の所有権証明書と法人の上申書だけでもいけそうな気がしますが、証拠書面がないだけに法定相続人を無視して進めるのはリスクが大きいですよね。
　
北海道調査士 投稿日: 2023年09月07日 14:23:37 No.3083
神奈川調査士さん、ご回答有難う御座います。

本件は、生前の売買で法定相続人の取得ではなく、法定相続人が代表を務める法人である点、自身の過年度に経験した案件と異なる点うっかりしていました。
当法人の代表が原始取得者の相続人であるため、原始取得者の相続人が売買にて取得したと取り違えておりましたが、別人格ですね。

＞＞①法人にありのままの上申書を提出させる
そうですね、上申書は当人から頂こうと思います。

＞＞②法定相続人全員から保険の意味と所有権証明書にもなるので、建物の所有者は法人であると　の証明書を頂く
これがベストだと思いますが、原始取得者さんＡさんの配偶者も亡くなられており、戸籍収集と法定相続人全員から実印と印鑑証明書の協力が若干ハードルが高い可能性があることと、もしそこまでは不要で登記可であれば過度な費用負担を強いてしまうと思い躊躇しております。
当時の売買契約書の有無や関係者から事情聴取で法人の所有権に確証が得られる場合は相続人全員からの証明書や同意書の取得を検討したいと考えてました。

＞＞③裏技で法人の代表者へ遺産分割して代表者から法人への譲渡でしょうか
そういう裏技もあるのですね、事実関係と異なる経緯を作ってしまうと税制上支障が生じることも考えられかと思うので極力事実関係を証明したいと考えます。

＞＞証拠書面がないだけに法定相続人を無視して進めるのはリスクが大きいですよね。
生前の売買契約書が生きていればそれが法人の所有権証明として十分と考えておりますが、それが無い場合、法定相続人全員の同意書まで必要なものかが判断できないです。
まずは、売買契約書の有無を聴取してから登記照会も検討してみます。


有難う御座います。
神奈川調査士 投稿日: 2023年09月07日 15:36:14 No.3084
家屋評価証明書の名義は誰になってますか？
神奈川調査士 投稿日: 2023年09月07日 16:02:30 No.3085
後は平成5年のその法人の決算書が残っているかですね、稀に領収証やらも残している場合もあります。
なにか証拠が見つかれば、法定相続人のことは考えなくてよいかもですね。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月07日 16:36:42 No.3086
神奈川調査士さん

現状正式にGOサインが出ておりませんので未だ評価は取得しておりませんが、仲介業者さんの話では現在はＢ法人所有とのことで課税もＢ法人名義だと思います。

決算書ですね！そういうところにも証拠が見つかる可能性ありそうですね！
有難う御座います。

色々と聴取した結果、揃えられる証明書で受理可能か登記官と相談してみます。


有難う御座います！
na 投稿日: 2023年09月07日 22:38:34 No.3087
私もズバリの経験はありませんが、、、まずは原始取得者の生前の売買について、北海道調査士さんが確信を持てるだけの調査ができてからといったところでしょうね。それまでは万が一の「手っ取り早く法人名義にしたいがための作り話」の可能性も捨てない方がよいかと思います。（余計なお世話かもしれません。ここまでのやり取りだけを見た上での感想、ということで。）

一方で所有権証明としては、個人的には少々堅苦しく考えすぎかなと感じました。
古い建物等の表題登記では原始取得、過去の相続や譲渡の証明に限界がある場合も多いですし、今回の件でも故人の譲渡を完璧に証明することより、いかに申請人の所有であるとの登記官の心証を形成するかという点で考えた方がよいかと思います。

譲渡が事実であれば、固定資産税は平成５年まではＡさんに、平成６年からＢ法人に課税されているのでしょうから、このことだけでも譲渡の事実がある程度は類推できます。過去の課税明細書でも残っていればいいですが、無ければできるだけ過去（おそらく５年前）の納税証明書等を取得するなどしてはどうでしょう。
さらに補完的に、Ａさんの相続人（２名程度、Ｂ法人関係者を除く）から売買の事実を記載した所有権証明書（第三者証明）を作成してはどうでしょうか。相続証明でないので戸籍等は必要ありません。もちろん平成１０年にＡさんが亡くなった折の戸籍等があれば添付したいところですし、証明者も相続人全員の方がベターです。

「譲渡の事実」をどの程度まで明確にできるか、「過去の固定資産課税の状況」をどのくらいの期間まで証明できるか、その上でその他の方法で補完する度合いも変わってくるでしょう。それらを総合的に判断して、調査士代理人としてＢ法人の所有権を認めるに至ったことを調査報告書に記載できればいいのかなと思います。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月08日 09:08:18 No.3088
naさん　ご回答有難う御座います。


＞＞それまでは万が一の「手っ取り早く法人名義にしたいがための作り話」の可能性も捨てない方がよいかと思います。
これはいかにも手詰まりになった業者さんが考えそうなことですね。
その辺は気を付けます、極力協力頂ける他の相続人からも事情を聞いてうえで第三者証明書の発行が可能であれば協力をお願いし、当人にも上申書の提出を求めたいと思います。
まずは事実関係をしっかりと調査したうえでということですね！


＞＞一方で所有権証明としては、個人的には少々堅苦しく考えすぎかなと感じました。
＞＞今回の件でも故人の譲渡を完璧に証明することより、いかに申請人の所有であるとの登記官の心証を形成するかという点で考えた方がよいかと思います。

有難う御座います、戸籍を収集して相続人全員を特定してその全員から実印をもらうまでせず、依頼者づてに他の相続人へ協力を仰いでみます。
登記官の心証形成という点を意識して証明書の収集、９３条作成してみます！

有難う御座います！


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