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隣地の地積測量図 kazu 投稿日: 2023年10月07日 10:16:51 No.3173 【返信】

こんにちは。昨今は宅地の確定測量をするにあたり、平成以降の比較的新しい隣地の地積測量図があることが殆どとなりました。(14条地図の区域は殆どありません。)大抵、点間距離は10ミリ以内で収まるのですが、たまに20ミリを超えることがあります。再立会いして、境界確認書をもらうこともしてました。そもそも法務局はこの場合公差の範囲内なら受理するものなのでしょうか。トータルステーションの時代の比較に甲2では緩すぎるし、甲1で考えるのか？私の業務地域は連合会業務要領のP74の密集市街地又は市街地です。
たけし 投稿日: 2023年10月07日 16:05:47 No.3174
当然に公差内なら登記官は処理します。

先日、東京国分寺市で精度区分は甲2で、法務局の地積測量図は2.12mで実測値は2.171m、公差は55mmだったと思いますが、ぎりぎりセーフ。
しかし、点間距離2mちょっとで5センチの差が誤差内とは気持ち悪いですよね、まあでも立ち会い人は既設杭で納得してましたから実測値で登記しました。

考え方としては平成17年を基準にしてます。
平成17年以降に出された地積測量図なら公差内でもできる限り地積測量図を尊重し調整する努力をする。
平成17年以前なら古い図面は疑うようにしてます。
概ね登記官も平成17年を基準にしているようです。

しかし古かろうが新しかろうが当時としては正しいかったのだから、古い図面がかなりおかしくても、根拠なく否定できない、証拠を示せと言う人もいますね。
この考えもしかるべくです。

結局私達が最終判断者だと思っております。
もっとも決定権は裁判官のみですが。
kazu 投稿日: 2023年10月07日 19:31:04 No.3175
たけしさんこんにちは。
甲2の公差に入っていれば確認書が無くても登記されるのですか。
5センチはすごいですね。どう処理するか調査士の判断によりますね。杭が動いたのか、測量誤差なのか。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月07日 22:25:42 No.3176
いつも思いますが地域差は大きいのですね。

〇〇町で分筆した際に、町道の杭が２０㎝程ズレてましたが、ギリギリ公差内でしたのでその旨説明して申請して翌日完了してました。

本地の所有者も隣地の所有者も「３０㎝くらい好きにしてください～」という感じです。

流石に市内の甲２地区ではそうもいきませんが、２㎝前後は公差内で納品してます。

宅地分譲する際の分筆の場合は極力外郭取れるようにしてますが、中古物件の確定では、公差を外れていても「そのままでいいです～」と言う業者さんもいます。
公差外である旨を記載した実測図を添付して納品します。

直した方がいいと説明しても「依頼」が無ければ確定測量とはなりません。
既存の杭はそのまま、無いとこだけ明示してというパターンもよくあります。
確定測量ではありません、既設杭は〇〇㎝誤差あります～と図面に書いて納品してます。

私のような性格では北海道が合っています。
たけし 投稿日: 2023年10月08日 10:09:47 No.3177
kazu さん


＞甲2の公差に入っていれば確認書が無くても登記されるのですか。
基本的に立会を省略して登記処理して貰うには法務局の図面と実測が所要の公差内にあること且つ境界標の種類が一致していることですね。


＞5センチはすごいですね。どう処理するか調査士の判断によりますね。杭が動いたのか、測量誤差なのか。

２ｍちょいで５㎝も動くなんて考えにくいので境界毀損後の復元誤差だと思いますね。

ようするに調査士がどう境界を確認できたかが全てだと思います。
それを調査報告書にどう書いて登記官を説得（心証）できるかですよね。
去年でしたか？境界の確認にしかた改正されましたよね、調査士の比重が重くなったぶん
調査士がどう判断するか技量が問われることになり、立会人もどの範囲でよいかとかですね。
向かい側のおじさんでも信じられるなら、その証言のとおり調査報告書に書けば処理されるのではと思っています？？。

境界確認は所有権者でなく境界を知り得るものですから、所有権者に境界確認する意味の重要性は争ってないことですよね、そのために境界確認書がいるくらいでしょう。
争いがないからこそ登記処理できるのであって、争いがあれば裁判所の管轄になります。
たけし 投稿日: 2023年10月08日 10:36:54 No.3178
北海道調査士さん

＞本地の所有者も隣地の所有者も「３０㎝くらい好きにしてください～」という感じです。
そうですかよいですね、３０センチをうまく寄せ集めていけば一宅地軽くできそうですね（笑）。

＞中古物件の確定では、公差を外れていても「そのままでいいです～」と言う業者さんもいます。
公差外である旨を記載した実測図を添付して納品します。

そうですよ、さすが仕事のできる北海道調査士さんです。

仕事の出来ない調査士は法務局やその他の図面に固執してみんながよいと言ってる境界じゃ
ダメですなんて言って怒らせてしまうのもいます。

境界確定は裁判官のみしかできないことを知らないからですね。

登記官が処理した登記所の図面はいくらでもちゃぶ台返ししていいわけですから（笑）。

まあその境界承諾書が公法上の境界でないことが明らかであるなら分筆して交換すればよいことで、民法上はその承諾書は有効ですしね、登記法でも可となるか不可となるかは調査士の
能力次第かと思います。

だから、誰に頼んでも同じでないわけですね。

よい歯医者を見つけるのと同じくらい土地家屋調査士の能力も素人ではわからないものです。
歯医者をSNSで探すか口コミか紹介で探すかは土地家屋調査士探しも同様かと思っております。

なんかだらだらどうでもよい話一杯してしまいました。
kazu 投稿日: 2023年10月08日 10:46:05 No.3179
北海道調査士さん たけしさん
こんにちは。
北海道はいいですね。雪のせいか、そちらは市内でも塀が少ない印象があります。(気のせいかな？)最近はこちらでは塀の所有とか越境にこだわることが多いと感じます。5センチだと塀芯かツラかの問題になってしまいます。争いがないように、座標か境界標か判断しなければなりませんね。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月08日 16:45:47 No.3180
たけしさん、こんにちわ。

これで２週続けて休み無しで働いてます。
日曜日くらいは休もうと考えていますが、どうも気になって気になって、、、

開業後初めて、「余力が無い」という理由で見積りを断りました。

それで日曜日も週明けに出す申請の９３条作ったり、測量の成果品をまとめたりしています。日曜日や平日の夜が一番仕事がはかどります（従業員に指示や質問対応しなくていい、電話が鳴らない）

少しゆっくりと出来るのは正月以降となりそうです。

話は戻しまして、実測図って時に注意書きを消されたりして独り歩きするんですよね。まぁ、北海道の田舎ですのでそれが大きな問題となった話は聞きませんし、今まで苦情等入ったことはありませんが、出来れば確定測量図を納品したいと思いますが、実測で良かったと思うこともあります。
頼まれていなことまで出来ませんからね、自分のポリシーとか保身とかは二の次です。依頼者がそれでいいと言うのですから、後々懸念されることを助言して依頼された業務だけ納品してます。


kazuさん　こんにちは。

私の街はブロック塀多いですよ～、そして２件に１件くらいは若干かかっていたりしますね。
基準点測量の誤差含め測量誤差を考えるところ１㎝から２㎝前後は現地成果で地物に合わせることが多いです。
若干道路にしわ寄せしたり、、、
本当は成果で打ちたいのですが、測量成果が必ずしも正しいとは言えませんからね。
まさしくこのブロック塀の数㎝越境問題を解決するがために存在する「公差」だとも考えております。
越境問題、公差が許されないとして地積更正となるがための所有者負担など、諸々の問題を考えるところ、測量の誤差は１㎝前後で行うべきですが、最終的な誤差は測量誤差とは別で考えるべきだと思います。

ただ、それを所有者さんや建築屋さん、隣接所有者に説明するのが難しいんですよね。現地で数㎝短かくなるという実害が生じますから。

北海道みたいに広い土地でも成果でピタピタとは行きません、都会から比べると境界に対する警戒心や関心は薄いですが、それでも２㎝や３㎝のことで日々悩んでます。

現地成果で本地や隣接が納得しても、同一区画内で同業者が測ったときにそちらに押してしまうこともある訳ですから。


溜まっている仕事を進めるとします。
たけし 投稿日: 2023年10月08日 17:18:03 No.3181
北海道調査士さん

＞これで２週続けて休み無しで働いてます。
＞日曜日くらいは休もうと考えていますが、どうも気になって気になって、、、
それはよいですね、もう休み一生とれないんじゃないかと思う時期が一番実力つきますよね。
私は補助者と交代で２４時間休みなしにした時期があります。CADをフル活動させるためですね。
勿論私が深夜勤務です。一台多く買うと固定費が増えますからね、繁忙期にはそうしてました。

＞少しゆっくりと出来るのは正月以降となりそうです。
急いでという不動産屋の自宅を測量に正月の１月１日に測量に行ったことありますよ。
冗談でしょう？というからいえ社長正月でもよいとおしゃったのでと（爆）。

もう休みはまともにとれないんじゃないかと思ってた時期が一番充実してましたね。
北海道調査士さんもまだまだこれからでしょうから遠慮はいりません振り向いても誰も
追いついてこれないくらい熱く突っ走ってください。
私の年齢になると楽になります（笑）。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月08日 19:55:52 No.3182
たけしさん、

元旦の測量は辛いですね。

北海道の１月は土もカチカチですので正月から発電機に削岩機で穴掘りしてたら怒られそうです(笑)

あんまり難しい顔しないで日々楽しく働けるように改善して、６０才くらいで引退して田舎でゆっくりと温泉に浸かって暮らします。

まだまだ頑張らないといけないみたいですが、、、


長屋のうちの１棟 はなまる太郎 投稿日: 2023年10月04日 10:56:08 No.3153 【返信】

いつもお世話になります

柱が共通（共有？）で立っている長屋がありますよね
私の感覚では、あれは区分建物だと思ってます

ただ、長屋のうちの１棟が普通建物として登記されているものも、たまに見ます

柱が共通でも、壁で囲まれてるから普通建物でもいいということなんでしょうか？？
北海道調査士 投稿日: 2023年10月04日 11:29:13 No.3154
非区分建物として登記するか、区分建物として登記するかは通常所有者の意思によると思いますので、柱を共通とする長屋でも（通常のアパートと同様）非区分建物として登記することは可能だと思います。

非区分建物として登記した長屋を区分建物とするために区分登記することも、逆に、区分建物として登記した長屋を非区分建物とする合併の登記も可能ではないでしょうか。

構造上の独立性と、利用上の独立性があり区分建物としての要件を備えた建物でも、区分、非区分、どちらで登記するかは所有者の意思によるので自由だと思います。
na 投稿日: 2023年10月04日 22:13:17 No.3157
>ただ、長屋のうちの１棟が普通建物として登記されているものも、たまに見ます

長屋の１区画だけを、独立した普通建物として登記されているという意味でしょうか？
昔の登記ではよく見かけましたが、構造上の独立性がないので、
・まるごと１棟の普通建物
・区分建物
今やろうとすると、この２択になるかと思います。
はなまる太郎 投稿日: 2023年10月04日 22:30:33 No.3158
分かりづらくてすいません

naさんが書いてある通り、長屋の中の１区画だけを普通建物として登記するという意味です

長屋の１区画の所有者から登記を頼まれたのですが、他の区画の所有者が行方不明で悩んでおります

たしかに構造上の独立性がないので、なかなか難しそうですね、、、
na 投稿日: 2023年10月05日 22:07:57 No.3168
試験勉強の朧げな記憶ですが、申請してくれない他の原始取得者に法定代位できるというのがあったと思います。でも他人の所有権証明書なんて用意できないし、調査士の通常の業務範囲だけでは無理ですよね。

正攻法といいますか、他の所有者の探索から始めるしかないように思います。所有者不明隣地のケースに近いでしょうか。調査士がそこまでするのか、職務上請求を使えるケースなのか、それとも探偵じゃないから人探しは断るか、、、そこは個人の判断かなと。
はなまる太郎 投稿日: 2023年10月06日 10:38:06 No.3172
naさん

ありがとうございます
申請人と打ち合わせした結果、今回は登記を見合わせるということになりました！


建物表題登記 新人調査士 投稿日: 2023年10月05日 17:28:55 No.3162 【返信】

未登記の建物の表題登記の依頼です。

おじいちゃんが建てた未登記建物aがあり、そこに依頼者父が増築b。（増築した確認済あり）平成5年
おじいちゃんの未登記建物を取り壊して依頼者父が未登記建物のところに増築c。（増築した確認済あり）平成15年

このケースは一発で表題登記してもいいのでしょうか？
この場合、平成5年月日不詳新築、平成15年月日不詳増築のように。
おじいちゃんが建てた建物はないです。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月05日 17:45:25 No.3164
同一性が無いのでしたら滅失登記と表題登記です。

新築した後に増築されているのなら、年月日新築、年月日増築です。
ヘタレ調査士 投稿日: 2023年10月05日 20:11:11 No.3167
》同一性が無いのでしたら滅失登記と表題登記です。
未登記建物の滅失登記？
一旦登記簿つくるんですか?
北海道調査士 投稿日: 2023年10月06日 08:22:12 No.3171
未登記建物でしたね、新人調査士さん失礼致しました。

前後の同一性がないのでしたら、現存する建物の表題登記ですね！

失礼致しましたm(__)m


QGISでの座標取得 クー 投稿日: 2023年10月03日 12:12:16 No.3142 【返信】

地図情報が入手できることとなっていますが、法務局14条情報をQGISで取り込んだ場合、その座標値を取得する具体的なやり方を知りませんでしょうか。
na 投稿日: 2023年10月05日 22:21:54 No.3170
XMLからシーマを吐き出してくれるツールを作って、ご自分のHPで公開されている調査士の方がおられます。
ただ、こういった場所で、勝手に個人のHPを紹介するのは問題ないのかどうなのか、ちょっと自信がありません。すみません。

青調会に関わってるとか、そういったアンテナの高そうな人に尋ねてみてはどうでしょうか。私もそういった人に教えてもらいました。


新設道路幅員の数値設定 たけし 投稿日: 2023年10月05日 12:10:50 No.3159 【返信】

皆様涼しくなってきてましたね、ほっとされてることでしょう。

さて質問させてください。

新設道路幅員の数値は決まりがあります。
４ｍ５ｍ６ｍ幅員とか。
で端数の数値を5.000mピッタリで設定する人と5.004m・5.010mとか余裕もたせて
設定される人もいます。基準を下回って現場の道路が出来るとまずいからと余裕持たせる方、基準を満たせていればよいのだからとピッタリでよいという方。

どのやり方が正しい好ましいとかあるのか、どちらでもよい気持ちの問題だけで根拠は
ないのか知りたく皆様のご見解を賜りたいと質問させて頂きました。
よろしくお願いいたします。

実は私は5.004mでこれまでやってきましたが、今回ぼっとしてて5.000mとピッタリと幅員とってしまいました。区画計算やっと終わったところで見直したらあらら！となった次第です、このままにするか作り直すか迷っております。
自分はこうやってるという意見の方も有難いです。

重ねてよろしくお願いいたします。
楽々 投稿日: 2023年10月05日 13:45:45 No.3160 【Home】
どっちにしろ、図面のとおりに工事をしてくれる事を祈りましょう。
たけし 投稿日: 2023年10月05日 14:27:02 No.3161
楽々さん
ありがとうございます。


＞どっちにしろ、図面のとおりに工事をしてくれる事を祈りましょう。
そうですね、私が打った杭でなく図面のとおりに工事して欲しいです。
杭打ち間違えて幅員4.800mで杭打ってあったからと２０㎝も狭く施工する業者いないと
祈りたいです。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月05日 17:42:08 No.3163
以前に１００筆程の分譲をした際ですが、分筆の予定図や設計の図面はピッタリ寸法でした。

現地もピッタリに埋設したつもりですが、どうしても測量誤差は付き物なので、現地でテープで測ると数ミリ短かいとか普通に起こり得ます。

道路に少し余裕を持たせて民地を数ミリ短くするというのもナンセンスだと思い、設計通りに埋設しましたが、業者から５ｍｍ短いと電話が来ました。
若干合わないところは道路を優先したつもりなのですが。

誤差なので上手く収めてくださいと説明しました。

出来形検査では工事業者もプロなので、写真撮影や検査のテープで数ミリなら誤魔化しています。

流石に１㎝とかつまると雑な気がしますが、数ミリなら、、、
たけし 投稿日: 2023年10月05日 18:56:07 No.3165
北海道調査士さん
ありがとうございます。

＞以前に１００筆程の分譲をした際ですが、分筆の予定図や設計の図面はピッタリ寸法でした。
１００筆とは凄いですねさすが北海道ですね。

さて。
＞道路に少し余裕を持たせて民地を数ミリ短くするというのもナンセンス
確かにおっしゃるとおりで、杭打ちのときの設置誤差を考えてのつもりなのですね。
その分敷地面積が減るんで気になってはいました。

まあそれでも気持ち悪いんで現場用に２ミリづつ広げて４ミリのふかした幅員で道路帰属部分だけ座標値をつくりました。

登記申請用の座標値はビッタシ、杭打ち用の座標値は４ミリふかしてと。
今後はこのやり方で敷地面積を減らさないようにしようと思います。

ちなみに他者の過去の図面を入力して幅員調べたら４ミリ以上多くとっている人がほとんどですね。
保身なのか？？？
北海道調査士 投稿日: 2023年10月05日 19:29:35 No.3166
たけしさん

すみません、道路を広くとって民地に幅寄せするのをナンセンスと表現しましたが、私も現地は道路が５ｍｍ以上狭くならない様には気を遣っておりました。

若干合わなくなった場合、道路を5mm以上狭くならない様（極力ぴったり）にして、民地が数ミリ幅寄せするなら案分して埋設とかしています。

確定成果はピッタリにして、現地は現地で調整しています、ナンセンスという表現は不適切でした、いつも失言が多くてすみませんm(__)m


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