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分合筆登記 北海道調査士 投稿日: 2023年09月29日 17:46:03 No.3118 【返信】

いつもお世話になっております。

分合筆登記ですが、皆様調査士報告方式ではまとめて（分合筆）申請されておりますか？
それとも合筆してから分筆、若しくは分筆してから合筆とケースバイケースでしょうか。

隣地の立会や土地の形状、その他諸々個々のケースで判断することとなるかと思いますが、分合筆で１申請で済むのであれば委任状の手間等が依頼者も一度で済むかなと思った次第ですが、法務局は別々で出して欲しいというスタイルでしょうか。

宜しくお願い致します。
na 投稿日: 2023年10月02日 22:41:40 No.3136
法務局が嫌がるのは既定外の申請、「地積更正、地目変更登記」とかではないでしょうか。分合筆登記は法務省謹製の申請用総合ソフトにも雛形がありますので、問題ないと考えてます。

ただ分合筆登記はあまりやっていなくて、、、直近でも約10年前、旧オンラインシステム時代でした。ですから参考意見ということで、、、
北海道調査士 投稿日: 2023年10月03日 08:27:32 No.3137
naさん　有難う御座います。

分筆申請するまでに時間的余裕があるので今回は先に合筆登記を済ませようかと思います。

有難う御座います！
受験生 投稿日: 2023年10月03日 12:58:01 No.3143
いつも実務的なところ、大変参考にさせていただいてます。

とても初歩的な質問で恐縮なのですが、一の申請でできる登記として、
合筆してから分筆する場合も可能なのでしょうか。

　分合筆登記＝土地を分筆してその一部を合筆する登記

で、これに該当すれば一の申請ができると理解していましたが、
これだけではなく、

　分合筆登記＝合筆してから分筆する登記

でもあり、この場合も一の申請ができるということでしょうか。
どういう順番であれ分筆と合筆を一度にやれる状況にあれば分合筆となり一の申請ができるということなのでしょうか。

ご教示ください。
宜しくお願い致します。
na 投稿日: 2023年10月03日 22:11:23 No.3149
>分合筆登記＝合筆してから分筆する登記

これは言うなれば合分筆登記でしょうか。法定されていないので不可です。
「土地を分筆してその一部を合筆する登記」の方は、規則108条で規定されています。
早起き 投稿日: 2023年10月04日 09:35:04 No.3151
> どういう順番であれ分筆と合筆を一度にやれる状況にあれば分合筆となり一の申請ができるということなのでしょうか。
>

分筆と合筆を一申請でできるのは、
分合筆(規則35条一の申請情報によって申請することができる場合 一.土地の一部を分筆して、これを他の土地に合筆しようとする場合)です。
それ以外はできません。

合筆してから分筆する場合は一申請できないので連件申請してます。
とおりすがりのおじさん 投稿日: 2023年10月04日 10:24:40 No.3152
実務上では分合筆よりも俗にいう合分筆のほうがよく出てきますね。
連件にすれば問題もないですが、一申請で出来てもいいと思いますけどね。


ハウスメーカーの建物登記　続 北海道調査士 投稿日: 2023年09月21日 12:06:46 No.3107 【返信】

たけしさんやプリンさんの仰ることは良く良く分かります。

開業するときに適正価格を遵守する様に本会役員の方や支部の先輩から言われました。
基本的に営業行為も駄目だと言われました。

ですが、数年経営してみて分かったことは、実際にダンピングしたり名義貸ししたりと調査士法に抵触していたのは、私を指導してくださった立場の方々でした。

組織の上部の一部が保身や利得権のために腐敗しているのはよくあることだと思いますし、当然一部の人間がやっていることと承知しております。そんなんなら私もこうするという考えは良くないですが、私は私の考えで営業しておりますし、私が受注できる金額だと思えばその金額で受注しています。

なんとか仕事量も増えてきて食べては行けるようになりましたので、今後は自分のスタイルを尊重して少しづつお客さんも選んで受注できる様にしていきたいです。

ただ、どうしてもこの仕事は下請けとなる立場なんですよね。
一部のエンドからの依頼を除いて、、、

不動産屋さんや、ハウスメーカーの営業の方は、エンドに測量や登記に〇〇万円かかります伝え、「そんなに高額なの？」と難色を示すエンドをなだめて私に発注してくれます。

その点、仕事を世話してもらっているのは事実です、目に見ないところでもお世話になっているのは事実ですからその点はしっかりと感謝の気持ちをもって接しています。
土地家屋調査士という資格を有し、法律で独占業務だと守られているからと傲慢になるのはそれこそ愚の骨頂、発注する側も受注する側も感謝と協力の気持ちがあってこそ気持ちよく仕事が出来るのだと思います。

発注する側からしたら、「先生」と呼ばれふんぞり返って偉そうにしてる人に何がなんでも発注しなければいけないわけではないのですからね。
他にも腰の低い「先生」もいる訳ですので。

未だにハンコ貸しが横行していのも問題ですよね。

測量会社が安請けしてもう引退寸前の調査士さんがハンコ押して分筆が処理されているので、私が普通に見積りだしてもえらい高額だと怒られることもあります。

一部の腐敗している現状を見て、自分も腐ってしまっては本末転倒ですので、自分は自分で周りの方にご迷惑を掛けない様に経営したいと思います。

皆さんがたけしさんの様なお考えなら状況は良くなっていくと思いますが、必ず
ダンピングや不当廉売は無くなりません。
私達が断れば、仕事がとにかく欲しいという若手や一部の方が請けるだけです。

営業もそこのところは分かっているので平気で無理を言ってきます。

そういう業者とは距離を置き、適正価格で発注してくれて感謝と協力の気持ちがある方と仲良くしていきます。
早起き 投稿日: 2023年09月21日 12:27:12 No.3108
北海道調査士さんとたけしさんのお二人がまるで二軒目行きますか的な感じで呑みに行って語ってる感満載で、そこにぷりんさんがちょっと顔出した風な感じで笑ってしまいます。
それにあまりに赤裸々で、笑えたり、うんうんと頷くしかありません。

以上感想だけでした。
たけし 投稿日: 2023年09月22日 11:52:24 No.3111
北海道調査士さん

スレ読んでどうコメントするか難しいなと思ってました。

指導者が「腐敗」していたとはやりきれないですよね。
腐敗を士業でやるのって情けないですね、もっとでっかい金儲けのための腐敗ならまだわからなくもないですけどね（笑）。

＞どうしてもこの仕事は下請けとなる立場なんですよね。
資本主義のルールですよね資本（金）を出す側が強いのは仕方ないし割り切るしかないです。

私も受けがいやで自分が主導権を握りたいと思い不動産屋をやりたいと資格を取り開業の勉強したりしてますが資本家もなかなか大変ですよ。多額の融資受けてタワーマンション建てたとして確実に利益出せる保証がないわけで、売る切れるまで気が狂ってしまうんじゃないかと思ったりします（爆笑）、ある不動産屋の話しで契約破棄になった夢みて夜中に飛び起きること一度二度ではないみたいです。

今はあまり不動産屋やりたいとは思わなくなりましたね。

下請け扱いでも下請けではないのですから主導権の握り方もあるのですよ。
てなづけることも可能になってきますよ、猛獣もてなづければ子猫になります

＞発注する側からしたら、「先生」と呼ばれふんぞり返って偉そうにしてる人に何がなんでも発注しなければいけないわけではないのですからね。
他にも腰の低い「先生」もいる訳ですので。

このふんぞり返ってるのははっきり言って世の中をわかってない未熟な人と思いますよ。

世の中の仕組みがわかるにつれて首を垂れることが自然と身につきます。

私は今は顧客には感謝の気持ちが自然と沸いてきます本当です。私を選んで発注してくれてあありがとうございますと本気で思えるようになってきました。

若い頃はお客はおなたのとこだけでないからと平気で言ってた奴も変わってくるのです。

私が人格者になったのではないのです、世な中の事実がわかってきたからです。
そうなるとお客はさらに私を他の業者に紹介してくれるわけですよ、営業なんて不要なのです。
たけし 投稿日: 2023年09月22日 14:30:13 No.3112
＞ダンピングや不当廉売は無くなりません。
＞私達が断れば、仕事がとにかく欲しいという若手や一部の方が請けるだけです。
＞営業もそこのところは分かっているので平気で無理を言ってきます。

やっと一息ついて読み直してみて上のくだりは深刻ですね。
私の顧客は昔からの流れから続いている客ばかりなので
新人さんや中堅さんくらいだともろに上の流れに巻き込まれているってことですね。
のんびりしてる隠居世代が安売りするなと言うけど、若手はそんな呑気な時代でないんだよってことですね。

早起きさんにまた冷やかされそうですが、赤裸々にいっちゃえばもう潰し合い状況ですよね。
どんどん安く受託するしかない資金力がないとこから廃業していく。
で大手ハウスメーカーの需要と調査士側の供給力が分岐点でしょうね。調査士の供給力が大手ハウスメーカーの需要に間に合わない状態になれば調査士が主導権握れると違いますか？

そこがくるのか？こないまま少子化が進み需要と供給が今のままか、逆転する日がくるのかですね。

とにかく独立したのですが一日でも生き残ることが大切かと思います。
固定費・流動費を減らす乾いた雑巾をさらに絞るくらいのつもりで。
たけし 投稿日: 2023年09月24日 18:54:50 No.3113
ここはあくまでもWoody先生のホームページを通じて投稿していますのでご迷惑にならない
書き込みしたいと思っております。
すでに一線超えているかもしれまんが・・・。

＞ダンピングや不当廉売は無くなりません。
これずっと考えていてなんとかならないのかと。
簡単でないことはわかりますが、幻冬舎の社長で見城徹さんが「たった一人の熱狂」という本を書いてベストセラーになりました。この本調査士業にも凄く通じる部分があると思ってバイブルのに一つにしてます、是非読んでみてください絶対に無駄にはならないと思います。

で今日読み返してみて思ったことは。
この不当廉売について誰か一人でもよい若い人ほどよい「たった一人」で熱狂し阻止に動いてみませんか？

ちょっと考えたのは「北海道土地家屋調査士組合」とかつくる。
（詳細には語らなくとも皆さんわかると思いますから書きません）

たとえば３０人の調査士が大手ハウスメーカーの仕事しているとしたら供給は３０者いるわけです、その３０人に声をかけて２０人くらいが組合に加入すれば２０者＝１組合となり供給者は１１となります。組合員は規則をつくり不当な値引きには２０人の誰に声かけても応じないことにする。
となれば需要に供給が間に合わない。

まあこれ以上は書くことは控えます。

では誰がやるか誰でもよい「たった一人が熱狂」すれば可能です。

私が乗り込むことも真面目に考えましたが今２年先迄の開発の仕事を抱えていて今は無理です。後熱狂するには若い方がよいとの考えもあります。

最後にWoody先生出過ぎたこと書いたようでしたら削除してください。
北海道調査士 投稿日: 2023年09月29日 19:56:51 No.3119
たけしさん

難しい問題だと思いますが、やはり個人の集合体である以上色んな考えや意見の人がおりますので、理想と現実が１つとなることは難しそうですよね。

私も自分の襟を正して同業者に迷惑掛けない様にと心がけたいと思います。

有難う御座います。
ぷりん 投稿日: 2023年10月02日 10:16:13 No.3129
北海道調査士さんがお仕事をされているのは、北海道でしょうか???

以前ハウスメーカーとの大規模癒着問題で処分されたのが北海道の調査士さんだったような・・・。
(１０年くらい前の話でうろ覚えです)

奴隷契約は悪です。
何も良いことはありません。
一人が奴隷契約を受け入れると悪徳業者は他の者にも奴隷契約を強いてきます。
(〇〇調査士はこの値段でやってくれた。〇〇調査士だったらこの登記はできた。等)


もう何十年も前の事ですが、
私の知り合いＮ沢司法書士が、
ヤクザさんの言うなりに仕事をしていました。
何か仕事でヘマをしたようで、
弱みに付け込まれたようです。

たまたまヤクザさんと話すことがあり、
以前付けた仮登記の話になり、この仮登記は誰がやったのか?と聞いてみると
「これはＮ沢のバカにやってもらったんだ。
Ｎ沢のバカ、俺の言うことなら何でもきいてくれるぜ」と豪語していました。

ヤクザさん達は横のつながりもしっかりしているので、
Ｎ沢司法書士事務所にはよくヤクザさんが出入りするようになり、
そうなると一般の善良な市民はＮ沢司法書士事務所には近寄らなくなります。

Ｎ沢司法書士、晩年は司法書士会の会費さえ滞納がちでした。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月02日 20:26:39 No.3133
ぷりんさん

私は北海道で開業しております。

北海道でもそんな大きな癒着問題で処分されている例があるんですね！
懲戒処分事例では、東京やその他都会の支部での懲戒が目についておりましたが、近くで懲戒処分例があると身が引き締まりますね。

＞＞奴隷契約は悪です。

私も同じ考えです。
ですので、ダンピングや不当廉売などは行っておりません。
キックバックもしっかりとお断りしております。
ハンコ貸しもお断りしております。

私は断っております。それで先方からは「〇〇先生はやってくれるのに固いね～」と揶揄されます。
本会の役員を長年務めた方の名前とか出てきますね。

それでも組織の一部が腐敗している事実があるのはどこの組織でも一緒でしょうし、だからといって私も手を汚すつもりは一切ありません。

お陰様で、業務単価も年々上昇しておりますし、キックバックも要求されませんし、お付き合いしやすい業者さんが増えてきています。

それでも、依頼者の都合によりこちらの見積りが通らず値引きして業務を行うことはありますが、これは不当廉売ではなく、お得意様との継続的な取引のなかでこちらの言い分ばかりいつも通せる訳ではないということで業者間の取引、付き合いのうえでは当然起こり得ることだと思っています。

Ｎ沢司法書士も大変でしたでしょうね。
私は暴力団の言いなりになるくらいでしたら潔く退会します。
暴力団に限らず、仕事に限らず、理不尽なことを日常的に受け入れて生活することは考えられないですね。

「〇〇調査士は登記してくれた」
この様に言われるのは本当嫌ですね。

一度一線を越えたら虚偽の測量や登記は平気になってしまうのでしょうかね。
たけし 投稿日: 2023年10月03日 19:26:00 No.3146
もう〆と思っておりましたが北海道調査士さんの話し聞いて共感し嬉しく思います。


さて以下書くことは北海道調査士さんとは関係ない話しです、「溺れる者は藁をもつかむ」という心理に陥いる人をイメージして書きます。


そもそも私達はなんでリスクを乗り超えて独立したのかってことです。
お金のためではないはずです。

サラリーマン（サラリーウーマン）のように給料を貰う立場に甘んじておれなかったからでしょ？。

もっと己の価値を正当に評価してもらいそれに見合う報酬・稼ぎが欲しく試験の苦に耐え独立の不安に負けず独立開業したわけです。

そして「誰でもよいわけでない、あなたに仕事してもらいたい、あなただからこそ依頼したい」そういう評価を受けたいため苦労にめげず踏ん張ってこれたわけです。

ぷりんさんが言う契約にくやしさを感じてください、安いだけが売りの調査士になりたかったのですか？
独立した意味は仕事は誰でもいい存在の人になるためでないはずです。

あなたが好きだからあなたが信頼できるからあなたに仕事を頼めば安心できるから
「あなただから依頼したい」存在になりたかったはずです。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月03日 20:06:33 No.3147
たけしさん　こんばんわm(__)m

なにか話の流れが私が安請けをしている的に感じる部分があるのですが、

私は業務単価を下げない様、逆に徐々に上げる努力をしております。

同支部には私より高い単価の先生もいますし、安い単価の先生もいます。

中間よりも若干高いくらいだと思っています。

相みつを出す業者さんは安い方、安い方へ流れるので、特段大きな失敗をしなくても離れていく業者さんもいます。

自分に悪いところが無かったかも当然考えて反省・改善しますが、費用を下げて勝負することはしたくないです。

金額で選択されて外されるならそれは仕方ないと諦めます。

金額よりも目立った長所が無かったんだと、他面で前向きに改善する努力をします。


いつもご指導、助言を有難う御座います。
たけし 投稿日: 2023年10月03日 21:06:44 No.3148
北海道調査士さん

北海道調査士さんをイメージして書いたのではないです。
北海道調査士さんのことは高く評価してます。

わかにくくてすみません。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月04日 08:21:48 No.3150
たけしさん、私の受け取り方がおかしかったです、有難うございます。

引き続き宜しくお願い致しますm(__)m


建売表題登記の所有権証明書 北海道調査士 投稿日: 2023年10月03日 10:44:58 No.3140 【返信】

お世話になっております。

建売物件の表題登記につき、転得者から表題登記を申請する場合で、買主が共有持分の場合、譲渡証明書に持分記載で証明は足りるでしょうか。

買主の持分証明書（印鑑証明書）も添付するものでしょうか。

宜しくお願い致します。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月03日 10:56:26 No.3141
追記：本件は２分の１づつではなく、１０分の９、１０分の１割合です。
はなまる太郎 投稿日: 2023年10月03日 15:33:53 No.3144
通常の新築の場合、建築確認には持分が書いていないため持分証明書（持分が減る方の印鑑証明書添付）つけてますが

建売の場合は、売買契約書とか譲渡証明書に持分書いとけば大丈夫じゃないでしょうか？
私は、つけたことがないです
北海道調査士 投稿日: 2023年10月03日 16:50:01 No.3145
はなまる太郎さん

ご回答有難う御座います。

私は通常、弊所で作成した譲渡証明書付けてますが、売買契約書を添付でも宜しいのですよね。

逆に譲渡証明書では実印押してもらったり作成の手間あるので売買契約書の方が早くて楽ですか。
印鑑証明書は施工業者側で良いと思うので会社法人等番号で足りますよね。

持分証明書の件、とても参考になります、有難う御座います。


筆界確認書について holly 投稿日: 2023年10月02日 10:57:08 No.3130 【返信】

この掲示板で日々勉強させていただいております。
新人土地家屋調査士です。

筆界確認書の作成について教えていただきたいです。

・共有の場合
　共有者全員に押印してもらう必要がありますか？共有者全員に押印してもらう場合、筆界確認書は人数分作成するのが良いでしょうか？立会いの際は代表者1人に見てもらい、他の共有者からは委任状を貰って行いました。そもそも筆界確認書なら保存行為として、共有者の内だれか1人に押印してもらうだけで良いのでしょうか？

・代理人に立会いをお願いした場合
　隣地所有者が遠方につき、当該隣地の管理者(所有者の親戚)に立会いをお願いしました。委任状は貰っています。筆界確認書の押印までお願いして良いものでしょうか？

・貰っている委任状について
　委任状の事項に「筆界の立会及び確認」としか記載していないのですが、筆界確認書の押印まで含まれていると考えても良いでしょうか。


ご教示いただけますと幸いです。
WOODY 投稿日: 2023年10月02日 14:37:26 No.3131
>共有者全員に押印してもらう場合
私有道路の場合、共有者が10数名いる場合があります。その時には連絡がつく人のみ、署名・押印をもらいました。
他の共有者の委任状があれば、一人だけの立会で済むと思います。

ただし、申請地の場合は全員が原則です。

代理人が立会する場合委任状をもらいますが、その委任状の書き方は
1.筆界の立会および確認すること
2.筆界確認書への署名・押印すること

を記載しています。
所有者としては代理人に立会・確認だけを依頼して、筆界確認書への署名・押印・受領は所有者がする場合もあるでしょうし、代理人にすべて任せることもあるでしょう。

したがって、筆界の立会・確認だけであれば1に〇、筆界確認書への署名・押印も含めるのであれば1と2に〇をつけるようにしています。
na 投稿日: 2023年10月02日 22:36:38 No.3134
共有だから一律どうするか、ということでは正解は出せないかと。共有や利用の状況、労力や報酬、トラブル予防等を考慮して調査士個々人が判断すべきことかなと思います。もう少し細かい状況設定があれば、私ならこうするとか書けるかもしれません。
（登記申請添付書類としての判断でしたら、R4.4.14法務省民ニ536号依命通知に従っていればクリアできるでしょう。）

共有者全員押印の要否の件も、人数や各持分によっても変わってきそうです。また状況によっても、例えば２分の１ずつの２名共有の場合でも、使用収益者が１名だけの場合は１名だけで全てすませてもいいかもしれませんが、使用収益者でない１名を債務者とする担保設定がされていればその１名にも関わってもらう方が適切だったりするかもしれません。

代理人とその権限に関しても、代理人の個性（家族、親戚、知人、管理業者等）によって変わってくるかと思います。何かあったとき、認印の委任状もらっているから全て安心ということでもないでしょうから。。。
holly 投稿日: 2023年10月03日 08:59:44 No.3139
WOODYさん、naさんありがとうございました。

やはり、調査士個々の判断によることが多いのですね。
お二方の対応の仕方、大変参考になりました。


屋根材について 北海道調査士 投稿日: 2023年09月30日 18:42:12 No.3126 【返信】

いつもお世話になっております。

いわゆるプラスチックトタン（よく見られる透明のプラスチックトタン）で葺かれている屋根は何葺になるのでしょうか。

ポリカーボネートという商品名で流通していると思います。

ビニール板ぶき、若しくは、プラスチック板ぶきでしょうか。

ご経験のある方いらっしゃいましたらご教示願います。

na 投稿日: 2023年10月02日 22:37:36 No.3135
当地の不動産表示登記事務取扱要領では、ポリカーボネイト波板は「ビニール板ぶき」と区分されています。ご参考まで。
北海道調査士 投稿日: 2023年10月03日 08:28:40 No.3138
naさん、有難う御座います！

大変参考になります！


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