被相続人所有名義の建物の表題登記について

福島見習い投稿日：2023年07月21日 19:20 No.2927

いつも大変お世話になっております。
被相続人名義の建物の表題登記を申請する場合、申請人は、相続人全員になりますか？
御教示頂ければと思います。

北海道調査士投稿日：2023年07月21日 19:43 No.2929

遺産分割は済んでいますか？

単独で取得なら当人から申請することになるでしょうし、共有で分割したのなら、その持分を証明する所有権証明書を添付して共有者の１名から申請可能だと思います。
報告的登記ですので、、、

ただ、新築の場合は申請書に所有者全員を記載して委任状も全員から（当該案件は２名）もらう様に言われて補正になったことがあります。

福島見習い投稿日：2023年07月21日 20:32 No.2932

回答ありがとうございました。

遺産分割は済んでおりません。
（司法書士に相続すするのは困難だと言われたとのことです。）
相続人が何人いるか分かりません。
相続人全員を特定しないと、持分を証明する所有権証明書を作成
できないことになりますか？、
通常は、法定相続分の持分になるのでしょうか？

as 投稿日：2023年07月21日 23:18 No.2934

「被相続人名義」で登記されるなら、相続人のうちの一人が保存行為として登記申請人となります。

北海道調査士投稿日：2023年07月22日 08:47 No.2935

仮に「被相続人名義」で表題登記したとしても、遺産分割が整わないと相続人名義にできませんよね、、、

相続人が不明なら法定相続分も不明でしょうし。

基本は相続人全員を探して遺産分割協議を行い、その持分や取得によって登記しますので、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。遺産分割しないのであれば法定相続分で登記可能でしょうが（やったことないですが）それにしても法定相続分を証明する戸籍等が必要でしょう。
被相続人との関係が不明な者を表題部所有者には出来ないでしょうし、逆に、一部の者を抜けて登記してしまっては大問題です。

何かしらの制度の利用や、他の協力も必要そうですね。

司法書士が相続人探せないと言っている状況なら、難しいかも知れないですね。

相続人名義で登記するために、何か方法あるのでしょうか。

福島見習い投稿日：2023年07月22日 10:34 No.2938

as様、北海道調査士様、ヘタレ調査士様　回答ありがとうございました。

表題登記申請予定の建物は、昭和３０年頃に建てた建物です。
相続人を特定するのはそんなに難しくはないと思いますが・・・
相続が困難である理由は、聞いていませんので、司法書士に確認してみます。

北海道調査士投稿日：2023年07月22日 17:36 No.2939

なにか出来ない理由があるのかも知れませんが、窓口となっている申出人の方が協力してくれるのであれば、戸籍集めて相続人を特定し遺産分割協議を行ってもらえば表題登記可能ですよ。

表題登記の前提とはいえ、調査士が遺産分割協議に口を出すのは色々と問題が生じる可能性あると思いますが、あくまでも当事者で協議してもらいます。

私も以前は何度かやりましたが、色々調べていくうちに、中途半端な知識で手を出していいものではないと気付き今は先に司法書士さんに遺産分割協議を整えてもらう様にしてます。

時間と費用がかかりますが、相続人全員が協力してくれるなら自分でも出来ますよ。

＞＞相続人を特定するのはそんなに難しくはないと思いますが・・・

私は非常に難しいと感じました、大変な作業ですよ。

隠し子がいたり、数次相続が発生していたり、養子縁組たとか離縁だとか離婚だとか
複雑な経歴だと尚大変です。
それに加えて試験勉強したときから民法は改正され色々と変わっています。

通常案件のみでも忙しくて追い付かないのに、慣れない戸籍集めはとてもとても手が回らないです。

ヘタレ調査士投稿日：2023年07月23日 14:41 No.2940

横から失礼します。

>私は非常に難しいと感じ……
>慣れない……

確かに大変面倒だし神経使いますが、当方の私見として言わせて貰うと、被相続人名義の建物表題登記を直に頼まれること普通にありますから法定相続人調査から遺産分割協議書作成は調査士としては必須と考えます。数次相続の遺産分割協議はちょっと文言難しいですが一回勉強すれば大丈夫です。

北海道調査士投稿日：2023年07月24日 08:06 No.2942

＞＞一回勉強すれば大丈夫です。

すごいですね！

戸籍に強い先生、測量に強い先生、ＰＣに強い先生、外国語に強い先生、色んな分野に得意分野を持つことは有利ですよね、私は何に強いんだろう…汗

向き不向きもあるかと思いますが、私は戸籍の本を買って読んでみて、何度か勉強して実務でも自分で集めてみましたが、どうも私は苦手でした。

そのうえ、遺産の一部の遺産分割協議書を作成することは、状況によっては、他の（後の）遺産分割に影響を与えかねないとの司法書士先生の話を聞いてからは、素直に司法書士さんに任せることにしました。

土地の相続が未了だった場合等は、必ず先に相続登記を入れてもらい、その資料を借りて表題入れてます。

自分で集めて協議まで済ませるのは未熟なため、費用対効果も悪いです。

どうしても自分で集めなければいけない案件では遺産分割協議まで外注する準備してます…。

ヘタレ調査士投稿日：2023年07月24日 09:43 No.2943

＞すごいですね！

北海道調査士先生から凄いと言われるのは残念です（笑）。
わかってるけど手間が面倒だと言いたいだけですよね？。

だって戸籍って日本語で書いてありますし（凄く読みづらいですが）、被相続人が生まれてから（基本的には）死ぬ迄を役所に届けていて記載が残ってるのを掘り起こすだけですから。

認知してない子や浮気してどこかで勝手に彼女が生んだ子迄捜せと言われればとても難しいですし、一応法律では法定相続人にはなりませんのでメンタル的子まで探す必要ないのですから（笑）。

＞私は何に強いんだろう…汗
ぶれない精神力と経営能力は抜群とこの掲示板拝見して日頃思っております。

＞そのうえ、遺産の一部の遺産分割協議書を作成することは、状況によっては、他の（後の）遺産分割に影響を与えかねないとの司法書士先生の話を聞いてからは、素直に司法書士さんに任せることにしました。

おっしゃることはよくわかります。全ての被相続人の遺産分割するには税理士も絡んでくるでしょうから土地家屋調査士に全部についての遺産分割協議書作成依頼は基本ないでしょうね。

私が言っているのは建物表題登記である相続人が相続することを他の相続人も承知している場合です。

で必ずそこで記載しておくべきことはこの建物に限ってとの文言を入れるか、逆にこの建物い意外の遺産については別途協議するものとすると入れておけば問題ないと思います。

まあ、相続人全員が納得しているわけですから遺留分とか法定持分を超えているとかにはならないと思います。
１００人相続人がいても９９人が１人に全部相続させるもありが遺産分割協議ですから。

参考までに数次相続した案件を添付しときますね。

ヘタレ調査士投稿日：2023年07月24日 15:13 No.2944

北海道調査士さん
大変失礼しました。

>そのうえ、遺産の一部の遺産分割協議書を作成することは、状況によっては、他の（後の）遺産分割に影響を与えかねないとの司法書士先生の話を聞いてからは、素直に司法書士さんに任せることにしました。

確かに司法書士さんのおっしゃるとおりだと思います。
まだ全体の遺産分割の方針が決まってないのに、ある相続人が取得すること間違いないとしても建物表題登記に必要だとして、その建物だけの遺産分割協議は問題あるかと思います。
あくまでも、その建物をある相続人が取得しても他の相続財産との利害に支障がない場合に限ると訂正させて下さい。

まあ我々が実務で携わるのは遺産分割協議漏れの場合とかだと思います。話し合いついた後での依頼ですよね。

北海道調査士投稿日：2023年07月24日 18:54 No.2945

ヘタレ調査士さん

ご回答有難う御座います。

私は単に戸籍に弱いだけなんだと思います。

古い戸籍の字を見ると蕁麻疹が出そうな程苦しみます。

得意だと感じたのなら伸ばそうと考えますが、不得意と感じましたので費用対効果も考えて外注若しくは、先に遺産分割まで済ますよう依頼者に説明します。

民法改正されてから一度も自分でやっていないので、どんどん苦手になってしまいます汗

床面積に入れるか入れないかだけで十分に悩んでますので、戸籍集めはどうか勘弁してくださいm(__)m

福島見習いさんの話に戻しますと、ヘタレ調査士さんの様にご自分でバリバリ出来る調査士さんもいますので、自分でやるというのも一つの手だと思います。

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