合意書 - 調査士掲示板

合意書

WOODY 投稿日：2021年06月15日 21:47 No.712

ここ最近、境界トラブル案件が多く、依頼人から合意書作成を頼まれることがあります。

たとえば建物の軒が筆界線より出ている越境物に関しては、「双方とも越境している事実を認め、建物の建て替え時に筆界線より引くことを条件に、それまでは現状維持のままを認める。」とか

筆界未定地の袋地の通行に関しては、「通行については今まで通りに通行できるものとする。ただし筆界については地図訂正図のとおり認めること。」

以上は合意書の内容を簡単に記載しましたが、どれも筆界に関してでてきた問題であるので、調査士あるいは行政書士の資格でそういう合意書は作成できるものと思っています。

しかししっかりとした根拠があるではなく、何かもやもやした気分で作成していますが、皆さんどうされていますか？

あとからその行為は越権行為とか非弁活動とか言われると困るので、どなたか詳しい方がおられればご教示いただきたくお願いいたします。

レッツゴー１匹投稿日：2021年06月15日 23:00 No.713

はじめまして。
現在、調査士登録は残していますが別の業務を行っている者です。
調査士業務をしていないのに登録を残しているのは、相談事に応じる際には調査士の名前が活きる、と感じているからです。まだ40代ですが、会費の支払いが苦しくなってきたら登録の抹消を考えています。
調査士業務を行っていない最も大きな理由は、まさしく「越境物」です。
調査士登録前から「越境物の覚書」なるものは非弁行為と思っておりました。
当方が開業している地域は（ソコソコ）都会なので体感的に7～8割程度、越境があります。
業務の殆どは売買の為の境界確定測量だったので、越境物があれば確実に覚書を取得させられます。
仲介業者が自分で覚書を作成、取得した現場は1％ぐらいだったでしょうか？98％は「無償で」当方が作成、取得しました。1％ぐらい、地主が自分で弁護士を雇って覚書の作成、隣地へ覚書に連署する様動いてくれたことがありました。
当方が業務に慣れて来たころ、たまたま顔を出した研修会で役員の古老のベテラン先生が「越境物の覚書等は、限りなく、限りなくブラックに近いグレーと考えます。非弁が濃厚です。安易に手を出さないように。」と説明されていらっしゃいました。
別の研修会では、法学者も呼びましたが同じような意見でしたし「調査士が行うのは荷が重過ぎる」とまで言ってらっしゃったと思います。
個別の勉強会や、仲間内での話し合いの中でも意見は様々です。毎回越境物は話題になるぐらい皆の関心は高いですが、明確な回答を出せないのです。
そう言った意味でも「調査士は越境物に手を出すべきでは無い」と考えます。
もう既に、不動産業者の認識としては「越境物の覚書は調査士がタダでやって当たり前」「境界の確認書の取得だけでは駄目だ。越境物も処理しないと売買は成立しないのだから地主は調査士に測量報酬を払う必要が無い」かと思います。
地主は測量業者（調査士）の言う事よりも仲介業者の言う事を信じます。覚書取得は調査士の義務と考えるのです。

無料の法律相談会で、越境物の相談が来たら「隣に弁護士さんのブースがあるので、そちらでどうぞ」と案内するよう言われています。
法務局の相談窓口でも、越境物の相談が来たら「弁護士さんへ相談してください」です。調査士と弁護士のADRをおすすめする事もあるそうです。

筆界に関する事でしたら、調査士が可能かと思います。
しかし、相談会にしても法務局の相談窓口にしても越境「物」に関しては所有権界や物権に関する事なので調査士の業務では無いとの認識です。

長々と書いてしまいましたが、越境物は筆界以上に感情論です。
筆界は認めて貰えても「こっちが越境していると言われると気分が悪い」と覚書だけでは無く筆界確認書への署名も拒否され売買が流れ、仲介に酷くツメられる事もありました。
これが自分が調査士業から足を洗った原因です。

WOODY 投稿日：2021年06月15日 23:24 No.714

レッツゴー１匹さん、レスありがとうございます。

＞覚書だけでは無く筆界確認書への署名も拒否され

これなんですよね。合意書（覚書）がなければ筆界確認書への署名・捺印をしてもらえないです。したがってセットでないとだめということですから、やらざるを得ないわけです。

しかし、依頼人および隣地の人からのヒアリングから合意書（覚書）を作成し、双方当事者の署名・捺印をするわけですので、当事者が納得していればいいような気がしますが、どんなもんでしょうか？

アース投稿日：2021年06月16日 10:59 No.715

結論からいいますと非弁行為になりますね。コロナ前に不動産の勉強会で弁護士に講義して頂いた時の先生も越境、通行、掘削等の合意書は弁護士に依頼するように言ってましたね
不動産業者はだいたい認識していますが調査士に無料でさせていますね。
調査士は立場が弱いのかなんでも無料でする人が多いですね。
合意した所まではいいですが、その後実行しない場合もあると思います。その時になって
初めて責任追及があるでしょうね。新しい買主はその条件で融資を受け売買していますから
弁護士がするなら全て実印でします。本人確認、意思確認も徹底していますからね
後のトラブルがあっても対処できるようにしていますね。気軽にしてる調査士は多いですが
後々懲戒もででくると思います。

レッツゴー１匹投稿日：2021年06月16日 15:52 No.717

我々が測量を行い、現地にて隣地所有者・管理者等と既存の境界標を確認し境界標が無い場合は仮の目印杭（目串）を確認後、永久標識を埋設する行為は「登記を前提として」の事と認識しています。
「境界確定測量を行った結果、地積が公差を超える場合は地積更正登記を行う」と、あくまで登記を前面に押し出す事によって隣接地所有者・相続人等が不明の場合「職務上請求書」を使えるのだと思います。
当方が新人の頃に職務上請求書の書き方を研修かどこかで説明された時に「あくまで登記を目的として」と念を押されたと思います。
その登記に「も」使用出来る測量成果を土地の売買契約の条件にする事は当事者、宅建士の側の事情だと思います。
越境物に関しては、調査士の業務とは何ら関係の無い部分かと思いますし調査士の責務としては「越境物が原因で売買が出来ないのなら越境部分は分筆しては？」と登記に関してのみ回答する事かと思います。
その分筆した細い部分の取り扱いに関しては贈与なのか売買なのか時効なのか分からないですが司法書士、宅建士、弁護士だけでは無くて税理士や地価がべらぼうに高い地域なら税理士と不動産鑑定士がタッグを組むべき案件かと思います。

民法第234条、建築基準法第65条の規定を守っていればそうそう越境は発生しないのでは無いでしょうか？大工が悪いのでしょうか？建築士が悪いのでしょうか？隣地の家主が悪いのでしょうか？紛争性が感じられるかと思います。越境がある事によって売買時の価格を低く見られる不利益を地主は受け入れなければならないのでしょうか？弁護士なら、別のアイデアがあるのでは？
調査士が覚書で処理してしまった事によって後年「本来であれば隣地所有者に損害賠償請求出来たのに、覚書で処理された」とトラブルに成りかねません。
調査士が覚書を作成する時に調査士名を記載しないのは、この辺りの紛争から逃げる為では無いでしょうか？

当事者の合意があるからそれをまとめただけ、であれば権利義務に関する書類、にあたるため行政書士法違反にあたるのではないでしょうか？紛争性があって、それを説得の上で当事者が納得したのであればまさしく弁護士の出番でしょう。
研修会でも「非弁が濃厚」「場合によっては行政書士法違反」と言われました。ただ、現実問題として大半の会員が越境物の覚書の取り交わしに関与しているため、タブー視されており会として禁止するどころか議題にする事も近年無くなった感じです。
「行政書士法違反」で罰金刑や調査士として懲戒になるケースがちらほら見られます。（農転、開発許可関係にて）

ご自愛下さい。
会が業務拡大でグレーゾーンを黙認、推奨していたとしても守ってくれないです。

WOODY 投稿日：2021年06月17日 14:20 No.718

私は一番最初のＡＤＲ認定調査士になりましたが、この資格を利用して業務をしたことがありません。
もちろん知識としては役に立っているとは思いますが…

せっかく境界紛争予防および境界紛争解決のために作られた制度ですが、これを利用する環境整備が全くされていないように思えます。

ＡＤＲ境界紛争解決センター（岡山では「境界問題相談センター」と言います）で地権者の代理人として業務をする場合は弁護士と共同受任することになっています。
ということは調査士として独り立ちができていないように思えます。

境界に関する合意書（覚書）も調査士が作成できないならば、ＡＤＲ認定調査士はあってもなくても同じように思えるのですが、いかがでしょうか？

一般人投稿日：2021年06月19日 09:04 No.719

いつまでも、下請け・孫請けをしているからこうなるのです。
元請けになりましょう。

レッツゴー１匹投稿日：2021年06月19日 19:26 No.720

　貴見の通りかと思います。
　「調査士は独り立ち出来ていない」「ＡＤＲはあってもなくても一緒」の部分は同意するしか無いです。
　筆界特定制度の創設に向けて機運が高まっていた頃「筆界を確定する制度」にしたかった様ですが司法（恐らく裁判所、弁護士会あたり）から異議が出たと聞きました。現行の筆界特定制度は、あくまでも「筆界特定登記官の意見」にとどまります。筆界の確定でも、新たな筆界の創設でも無いのです。
　無料法律相談で相談者に対しては「筆界特定制度」「ＡＤＲ」「訴訟」の三つを紹介し、筆界特定制度とＡＤＲについては法務局や会が作成したパンフレットを見せてあげます。訴訟は「別のブースの弁護士さんへどうぞ」です。筆界特定制度についてはある程度説明できますが、ＡＤＲについては全く説明出来ないです。周りに利用した調査士や民間人がいないのです。筆界特定制度は、隣接地所有者等の協力が無くても、行方不明でも利用できます。ＡＤＲは双方の同意が無いとそもそもスタート出来ないです。中身は分からないですが、途中でどちらかが「やっぱりやりたくない」と言い出したら中止になるのでは無いでしょうか？
　ＡＤＲ認定土地家屋調査士の制度がスタートした頃、周りの調査士の受験意欲は凄かったです。自分は当時から冷めた目で見ていたので今後も受験する事は無いです。
　一時期「調査士法人の無限責任社員、最低一人は認定調査士である事を義務化する」様な怪情報が流れました。「ああ、受験者数が激減し制度の利用数も壊滅的でこの制度も末期か」と思いました。試験には訴訟法も出てくるのでしょうか？自己啓発としては素晴らしいかと思います。
　越境物の処理にしても、境界の揉め事にしても弁護士は「自分で何とかしよう」とし過ぎだと思います。もっと弁護士と協力体制を取るべきかと思います。

一般人投稿日：2021年06月20日 15:29 No.721

　　　大阪土地家屋調査士会のホームページより
ＡＤＲ認定調査士は、一般業務の段階から、将来の紛争を見据えた業務ができるワンランク上の土地家屋調査士として社会的評価を受けています。

皆様方の意見とどちらが正しいんですか。

WOODY 投稿日：2021年06月21日 10:41 No.722

＞ＡＤＲ認定調査士は、一般業務の段階から、将来の紛争を見据えた業務ができるワンランク上の土地家屋調査士として社会的評価を受けています

これはこの通りだと考えています。

ただ実際に一般業務から認定調査士として表立って活動できているかどうか疑問に思っているところです。
法的に難しい案件はともかく、簡易的な合意書の作成もできないというのは、せっかく認定調査士があっても活動できる範囲を狭めているとしか思えません。

na 投稿日：2021年06月21日 12:29 No.723

＞境界に関する合意書（覚書）も調査士が作成できないならば、ＡＤＲ認定調査士はあってもなくても同じように思えるのですが、いかがでしょうか？

弁護士と共同受任が原則であり、士業の垣根を乗り越えるものでないことは始めから分かっていたことではないでしょうか？
ADR認定調査士はあってもなくても同じという現状には同意しますが、私も認定調査士の一人として、不満を言っているだけでは何も変わらないと思います。
ADRセンターも、業務を生み出すところではなく仲裁案件を持ち込むところです。内容を理解しているはずの認定調査士がまったく案件を持ち込まず、開店休業状態の組織を運営している関係者の方々の虚しさは想像に難くありません。
海外から入ってきたADRの概念が日本人に馴染まなかった等の環境要因もあるかと思います。それならば認定調査士を今後どのように活用していくかを、各認定調査士をはじめとした業界全体で考えていくべきではないでしょうか。

WOODY 投稿日：2021年06月23日 09:51 No.725

＞それならば認定調査士を今後どのように活用していくかを、各認定調査士をはじめとした業界全体で考えていくべきではないでしょうか。

naさん、その通りですね。

非認定調査士投稿日：2021年06月24日 11:02 No.726

naさん、WOODYさん
今後認定調査士はどのようになっていけばいいのでしょうか？
もともと私は認定調査士は調査士に毛が生えた程度としか思ってなかったもので、自分が認定調査士よりワンランク下などとは思っていません。
もっともはなから興味がなかったもので不勉強状態なのはそうなんですが。
制度ができてから15年経ちましたがこの状態の認定調査士が日の目を見るにはどのように変えていけば良いと思いますか？
仕事がありさえすれば私も認定調査士になりたいとは思います。

関東太郎投稿日：2021年06月24日 12:43 No.727

私も非認定調査士です。
忙しいやら、時間とれそうでも、いつ急ぎがくるかもわからない中で、リスクとってまで受講する気にならないです。
日調連の発表だと全国の認定調査士はまだ40％くらいだそうです。
当会の認定調査士のメンバー見ると、ベテラン組は僅かで、その人らは役員の常連さんですね。
後は新入会員はほぼ認定調査士になっていますね。ワンランク上と大阪会は書いてるそうですが、よくみんな黙ってますよね。
国民に誤解を与えてよいのかと疑問です。
新入調査士さんには悪い言い方ですが、認定調査士になってワンランク上か、笑。
うちの弟子は試験受かったらすぐ認定調査士になりましたがワンランク上なのですね、今度会ったら、ワンランク上の仕事っプリをお教え願おうかと思ってるとこです。
まあ大阪会や日調連も表現の仕方気をつけたがよいですね、比較は失礼だと思いますし、誇大広告かもですね？。単にADRを出来る調査士でよいと思います。私なら調停やる調査士さん？専門は調停なのね、じゃあこの仕事は不動産に強い人に頼もうとなります。刑事事件専門はやだ、民事で不動産に強い人でないとねと。

関東太郎投稿日：2021年06月24日 12:52 No.728

ワンランク上のエビデンス「証拠」はなにもない。感染症の専門家が他の医師よりワンランク上と言うようなもんかな。

WOODY 投稿日：2021年06月24日 16:40 No.729

非認定調査士さん

＞今後認定調査士はどのようになっていけばいいのでしょうか？

今の状態であれば、せっかく時間とお金をかけて認定調査士になっても全く活かされていません。
前にも書きましたが、筆界に関連した越境問題、通行問題等軽微な問題については、認定調査士が合法的に合意書・覚書等の書面作成ができるようになれば活きてくると思うのですがね。

研修を受けて合格後には、そのあたりの研修はいっさいしていませんので、その必要性は感じています。
そういう研修があり、法整備もきちっとされれば、それこそワンランク上の調査士になれるかもしれません。

na 投稿日：2021年06月25日 13:08 No.731

私も調査士ADRが広まっていく期待が持てず受講はずっと見送っていたのですが、間接的に関わりある会務に就いたときに受けとくべきかな、と思って受講しました。業務に活用したことはありません。

＞今後認定調査士はどのようになっていけばいいのでしょうか？
認定調査士は筆界に関して憲法、民法、民訴法の研修を受講し、考査にも受かっている訳ですから、活用の方法は色々考えられると思います。ですが今それをここで語っていても現実味がない気がします。
ADRが（予想通り）国民に浸透せず、認定調査士は何の役にも立たないという実績を積み上げている現実を組織も個人も認識して、何とかしなければという気運を高めていくことが先決かと思います。
無策のまま「認定調査士になろう！」「ワンランク上」などと内部広報が行われている現状が少しでも変わればと思います。総会や理事会、あるいは仲間内の雑談の中ででも、
「もうADRは定着しない。現実を直視しよう。」
「認定調査士が活躍できる、新たな仕組みや組織を議論すべき時期が来ているのではないか。」
「開店休業状態のセンターに、いつまで高額な会費を投入し続けるのか。」（認定持たれていない会員の方からは特に）
こういった声をあげていくべきかと思います。

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