市道に越境した建物の表題登記

北海道調査士投稿日：2024年01月09日 18:05 No.3436

お世話になります。

この度、未登記建物の表題登記を申請しますが、附属建物の倉庫が市道に越境しています（１ｍ程）
所在には市道の地番も入ります。

先立って境界確定を行い市と立会します、その際に建物の越境の処置、建物登記の所在についても説明し協議する予定ですが、この様な場合、仮に本件の様に市と協議を行わない場合、市の承諾書の様な書類を添付せずに市道地番も含めた所在で登記申請を行った場合、その申請は通るのでしょうか。

通常は後々の問題化するのが怖いので隣地の方に事情を説明し承諾を得るかと思いますが、不登法上は必要無い訳で、、、

以前に一度経験したときは市道ではなく法人所有地でした。
法人より承諾を得て登記しましたが、登記申請の際は特段なにも添付せず申請し処理されました。

皆さんはどの様に対処されておりますでしょうか。

宜しくお願い致します。

※市が市道地番を含む表題登記申請をしないで欲しいと拒否されることも想定されますでしょうか、若干不安です。

na 投稿日：2024年01月09日 22:02 No.3440

あるがままに登記するわけですから、承諾書等なくても登記可能でしょう。
個人的には地番のない官地ですが、越境していた建物の登記（◯◯番地、◯◯番地先）の経験が二度ほどあります。特別な添付書類は用意しませんでした。ただ、融資目的の登記だったため、金融機関への確認を申請人に事前にしてもらいました。
２件とも官地利用にあまり影響のない状況（廃道等）でしたし、市役所等に対して特にアクションはしませんでした。

ただし越境先が民有地でしたら、地上建物の検索に引っかかるのはもちろん、土地の価値そのものに影響してしまうのでさすがに無断ではやりません。ですが、やはり私が隣接地所有者への折衝したりはしないと思います。他人地を利用して建築していることは登記の有無に関係なく問題ですので、所有者が対応すべきことなのかなと考えます。

北海道調査士投稿日：2024年01月10日 08:33 No.3445

naさん

御回答有難う御座います。

無地番地に越境している案件でのご経験談有難う御座います。

とても参考になります。

今回は市道に越境していますので、境界証明で弊所が打合せしますのでその際に合わせて協議しようと思います（もちろん最終的な判断や決断は当事者に委ねますが）

部分的に壊すのも相当費用がかかりますので、壊すのも現実的ではないし、そのまま使用するのであれば占有料の徴収という方法もあるのかも知れませんが、登記して市道の地番も所在に含むとなれば市が何て言うか想像が付かないです。

仮に辞めて欲しいと言われた場合、では、この「報告的登記」は登記出来ないのかという問題も生じますが、登記は出来るのでしょうが、その後、市から越境の解消を要求される可能性があるということですか、、、

壊せと言われ、壊して表題部変更や滅失をするのであれば、最初から市道部分を所在に含めた登記はしない方がいいということですね。

やはりその辺も含めて市と協議してみます、有難う御座います！

na 投稿日：2024年01月11日 22:01 No.3446

>登記して市道の地番も所在に含むとなれば市が何て言うか想像が付かないです。
>仮に辞めて欲しいと言われた場合、では、この「報告的登記」は登記出来ないのかという問題も生じますが、登記は出来るのでしょうが、その後、市から越境の解消を要求される可能性があるということですか、、、
>壊せと言われ、壊して表題部変更や滅失をするのであれば、最初から市道部分を所在に含めた登記はしない方がいいということですね。

上記のようなご不安や推測が、私にはどうもしっくりきません。市役所の論理ではなく、調査士のそれで考えるべきかなと思います。
登記できないとすれば、行政代執行待ったなしの違法建築や、いずれ撤去されるモデルハウスなどと同類と考えられる場合ですよね。そういったものではない場合、いったん登記して、いずれ「壊して表題部変更や滅失」するのは極めて通常の業務だと思います。

「官地上に民間の建物が存在する」のは「登記の有無に関係なく」問題がある状況です。
でも「登記してよいか？」と尋ねてしまうと、市担当者レベルの判断では振れ幅が大きいと思います。（よく分からないけどできればやめてほしい、とか）
実際の状況次第のところもありますが、官民境界確認時によくある外構工事の越境のケースと同様ではないでしょうか。
「たちまち公共利用の障害になっているか？」「すぐに壊さないといけないか？」といった聞き方をして、「今すぐには、まあ大丈夫」「次に何か工事するときには必ず解消して」ということであればいったん登記しても構わないのではないかと思います。（大丈夫じゃない場合はすぐに登記せず、撤去なりの問題解消に向けた当事者間の話合いに移行していくでしょう。）
もちろん「予定される融資の担保物権となり得るか」「既登記の担保権者に影響がないか（他の土地を敷地とする建物が登記されることによって、元の敷地の担保価値まで下がるとみなされる等）」といった金融機関サイドの事情には別問題として慎重になる必要があります。

北海道調査士投稿日：2024年01月12日 07:59 No.3447

naさん　いつも貴重なご意見有難う御座います。

不登法ではそれが建築基準法違反であれ、他人敷地に建つ建物であれ、登記申請義務が課されている訳なので、まずは登記すべきという考えですね。

そのうえで、その後、変更や取壊しが生じたら現況に合わせる登記をすべきということですね。

確かに不登法の観点からしますとその通りですね。

その点踏まえて担当者と事前にお話してきます。

有難う御座います！

風来坊投稿日：2024年01月12日 11:59 No.3448

>登記申請義務が課されている訳なので、まずは登記すべき
農地を無断で宅地への地目変更登記をする場合を考えてみましょう。
記憶が定かではありませんが、昔は無断転用であっても登記官が実調を行って現況が確認できれば登記されていたと思います。
その後取り扱いが厳格になり、そのような登記申請があれば登記官が農業委員会に照会することになりました。

建物については違法建築物であってもそのような手続きはありません。
しかし建物が他人の土地に越境して建築されているということであれば、ただの違法建築物ではなく他人の所有権を侵害している建物ということになります。
相手が市であろうが民間であろうが同じ事です。
土地家屋調査してとしてそのような違法行為に手を貸すことについては慎重であるべきだと思います。

北海道調査士投稿日：2024年01月12日 14:01 No.3450

風来坊さん

ご意見有難う御座います。

この様な案件はお客さんに説明する際にどう説明してよいか難しいですね。

本件は相手が市ですが、これが民の場合、他人の土地を所在に含む登記は大問題となる可能性が高いです。「市」だから良いという訳でもないですが、どの様な問題が起こり得るかは慎重に相手と協議のうえ進めます。

有難う御座います。

na 投稿日：2024年01月12日 16:12 No.3451

>不登法ではそれが建築基準法違反であれ、他人敷地に建つ建物であれ、登記申請義務が課されている訳なので、まずは登記すべきという考えですね。

そんなことは書いてないです。承諾等が必要かどうかという質問に答えたつもりです。越境建築なんて、しなくてよいなら登記しない方がいいと私も思います。
ただ違法建築はすでに発生しているもので、それを登記したからといって違法行為に手を貸したことになるとまでは私は考えていません。あるがままに報告している登記ですので、、、建築確認を申請していない建築物も、依頼があれば申請しています。

北海道調査士投稿日：2024年01月12日 17:59 No.3452

違法行為に手を貸すということにはならないと思います。

naさんの仰るとおり、あるがままの登記をする訳ですので。

ただ、あるがままの登記でも風来坊さんの仰るとおり慎重にするべきだとも思います。

後々問題になっても面倒なので、法務局に何を添付するかとか９３条の報告書にどう記載するかも重要ですが、それよりも当事者としっかり協議して進めたいと思います。

〇市の担当にざっくりと説明したところ「今更壊せということにはならないので穏便に済ませましょう～」みたいな軽い感じでした。
田舎特有の緩々対応でした。

有難う御座いましたm(__)m

たけし投稿日：2024年01月13日 09:22 No.3453

皆様の議論読み応えあり勉強になります。

基本は法令どおりにやればよいことだと思います。
①不動産登記法
②民法
③刑法（不動産侵奪罪？？？）
不動産登記法の憲法？？？とも言うべき取引の安全性を考えたら登記しないとまずいと
当方は考えます。未登記のまま第三者が買ったとして住もうと引っ越し作業してたら
市役所の職員がきてオタクの家は市の土地に越境しておりますから越境部分を撤去させろと
市民からクレームがきておりますので宜しく対応願いますとか、ないとは言えません←匿名のたれこみが売主でないことを祈りたいですけど（笑）。

登記してやはり越境解消のため取壊せとなればそうするしかないですよ、調査士の責任では
ないですもの。

ですが我が身保身のためには、土地使用権については報告書の最後の欄にしっかり記載は必要ですね。
市の土地の使用権の有無。
それを報告しないで登記完了したのちに問題にされたら懲戒処分（善管注意義務違反とかで）
が視野に入ってきます？。

市の越境使用の言質は口頭でも得たいものですね(令和〇年〇月〇日何時何分〇〇市財政局職員〇〇〇〇氏より聴取）、できれば書面ですけど。

市としての言質が無理なら
「今更壊せということにはならないので穏便に済ませましょう～」と「令和〇年〇月〇日何時何分〇〇市財政局職員〇〇〇〇氏より聴取」（笑）

まあ「市としてはすぐに撤去は求めない」とのことが落としどころですかね？。

まだまだ新人投稿日：2024年01月13日 11:43 No.3454

勉強になります。私も赤道上の建物登記はやったことがあるがすべて道路認定のかかってないところ（法定外公共物若しくは仮換地）で今回みたいに道路認定がかかった道路上の建物登記は経験がありません。
〇市の担当とは建築関係の課でしょうか？それとも道路査定担当の課でしょうか？
相談するしないは調査士によってそれぞれでしょうけど、
９３条の敷地の利用権限はどう記載するのでしょうか？占有権？なし？
今後の参考にしたいです。

na 投稿日：2024年01月13日 23:52 No.3455

>我が身保身のためには、土地使用権については報告書の最後の欄にしっかり記載は必要ですね。
>市の土地の使用権の有無。
>それを報告しないで登記完了したのちに問題にされたら懲戒処分（善管注意義務違反とかで）
>が視野に入ってきます？。

>９３条の敷地の利用権限はどう記載するのでしょうか？占有権？なし？
>〇市の担当とは建築関係の課でしょうか？それとも道路査定担当の課でしょうか？

そもそも土地使用権があれば、越境問題自体が発生していないでしょう。存在しないものを報告することもできません。
自治体の担当者が現場で大丈夫と言ったとか、その程度のことを報告書に記載する意味も私は感じません。その担当者は土地利用を承諾する権限など持ちえないでしょうし...
オフィシャルに相談するのであれば、登記の可否ではなく、払下げ等の根本的な解決についてではないでしょうか。
ですから私の過去の２件の申請の場合、地先についての権利には全く触れませんでしたし、それについて登記所から問い合わせ等もありませんでした。

また繰り返すようですが、隣地の越境使用の責任は建物所有者にあります。報告的登記をした調査士に直接的な責任や、懲戒処分があるとは思えません。
もちろんプロとしてトラブルにならないよう業務する必要がありますし、トラブルになって顧客等の信用を失うリスクまでも否定するものではありません。

私の文章力が拙いせいで越境建物登記を推進しているように思われるかもしれませんが、、、「目的」（越境建物を登記することの意義や可否）と「手段」（越境建物の登記の方法や協議）のうち、ご質問の回答として「手段」についてだけ書いているつもりです。
「目的」については、「Ｑ＆Ａ表示に関する…（日本加除出版）」にあるような、「違反建築物として除却命令が発せられている建物の表題登記→永続性があるとはいえないので受理できない」の考え方に私も同意しています。ですからそういったものではない場合、原則的には倫理規定の面からも依頼に応ずる義務があるのではないかと考えています。
実際のところ、「越境してるよ、登記すると問題が顕在化するよ、銀行も納得しないでしょ」と登記申請にネガティブな助言（本音としてはやりたくない）を繰り返し、所有者が関係者と協議してきて、どうしてもとなったものが２件あったという状況ですね。

たけし投稿日：2024年01月14日 10:03 No.3456

越境問題が簡単でないのは民法の「権利の乱用はこれを許さない」があるからでしょう。
権利を全てにおいて認めるなら「市もハイハイ越境してますね撤去宜しく！」で
片付けらられる。それが容易でないから「今更壊せということにはならないので穏便に済ませましょう～」が市当局の総意で、一市職員の権限で言えることではないことは言わずもがなです。只さすがに個人名はやりすぎなので〇〇係職員くらいがよいでしょうね。

＞ですから私の過去の２件の申請の場合、地先についての権利には全く触れませんでしたし、それについて登記所から問い合わせ等もありませんでした。
そうなんですね、う～ん触れないから問題ないと考えていいのか微妙だと思いますけどね。
懲戒処分て登記完了後にきますよね、それも忘れたころに（司法書士で２０年前の事件で懲戒処分に
なった事例があります、人格者だったらしくて当地の司法書士は同情してました←余談ですが）。
触れてくれてればよかったのにでは遅くはないでしょうか？

当方は誰からか問題にされた場合を想定してのことです。書かないより書いた方がいいと考える方ですね土地の利用権限。

敷地の利用権限を書く欄があるのは下記のことが考えられるからではないですか？知らんけど
＞「違反建築物として除却命令が発せられている建物の表題登記→永続性があるとはいえないので受理できない」
ですから補足説明の欄に市から「なあなあで」とか、「このままでやむなし」とかを書かないと、生真面目な登記官は上記の命令発せられてないか慎重になるかと思いますけどね。
あるいは市民オンブズマンとかから・・・そしてなんで私達がクレーム出していること調べなかったの？善管注意義務を守ってるなら申請できないでしょう？とかですね。
で法務局に懲戒処分を求めるくらい平気でやるでしょう？？？。

＞また繰り返すようですが、隣地の越境使用の責任は建物所有者にあります。報告的登記をした調査士に直接的な責任や、懲戒処分があるとは思えません。

私も繰り返しますが建物所有者は登記のド素人です、だから調査士に委任するわけです。
委任された調査士は全ての法令に触れないように登記してあげる善管注意義務があります、
責任がないとはちょっと・・・・？？？なのですが・・・・。

まだまだ新人投稿日：2024年01月14日 13:39 No.3457

建物登記を依頼されたら、建物要件がある限り、違法建築でも基本的に依頼に応じる義務があると思います（法22）。違法建築だから依頼に応じなかったら懲戒処分になると思いますので好んで登記したくないが、登記申請せざるを得ないと思います。申請した段階で法務局が市へ問い合わせるのかは不明ですが、却下しないと思います。
相隣関係は弁護士の専門分野なので深入りはあまりしたいと思いません。
越境建築の問題は、建築主と建築業者の落度ですので、当事者で解決すべきかなと思います。第三者なので、報告レベルまでにしておくと思います。
構造物が道路の通行を妨害してない限り、少しぐらい出ているケースは、たくさんあると思います。建築基準法の道路は中心から２ｍを道路とみなす（実際道路でなくても道路という意味）とされているが、越境しているのはたくさんあり次建てるときはさがってねという認識なので、もしかしたら、市側から見たらそんなものかもしれません。

na 投稿日：2024年01月14日 22:35 No.3458

>「今更壊せということにはならないので穏便に済ませましょう～」が市当局の総意で、一市職員の権限で言えることではないことは言わずもがなです。

たいていの場合、確かにそういった感触ではありますが、、、それを市当局の総意とまで言い切ってしまうのは私には無理っす...

>そうなんですね、う～ん触れないから問題ないと考えていいのか微妙だと思いますけどね。
>当方は誰からか問題にされた場合を想定してのことです。書かないより書いた方がいいと考える方ですね土地の利用権限。

触れないから問題ないと考えているのではなくて、権利が無いから触れなかった、と書いたつもりです。
調査士は法律専門職ですし、利用権限（またはそれに準ずるもの）として記載するのは根拠が明確であるものと私は考えます。だからといってたけしさんのことを否定する気はありません。色んな考え方があるのだな、と思っています。他の方のご意見も聞きたいですね。

>ですから補足説明の欄に市から「なあなあで」とか、「このままでやむなし」とかを書かないと、生真面目な登記官は上記の命令発せられてないか慎重になるかと思いますけどね。

報告書にしろ実際の協議にしろ、登記官とは常に法律及び手続規定に基づいてやり合っている印象ですので、「なあなあ」とか書くのはとても意外に感じました。地域性もあるのでしょうか。

>あるいは市民オンブズマンとかから・・・そしてなんで私達がクレーム出していること調べなかったの？善管注意義務を守ってるなら申請できないでしょう？とかですね。
で法務局に懲戒処分を求めるくらい平気でやるでしょう？？？。
>委任された調査士は全ての法令に触れないように登記してあげる善管注意義務があります、
>責任がないとはちょっと・・・・？？？なのですが・・・・。

これについても、そんなふうに考える方もいるのだな、という印象です。仰るとおり、建物所有者は登記のド素人です。だからプロとしてトラブルを避けるのは必要とは書きました。ただ「責任」は調査士を縛る法律の範囲での意味として使っています。だから「直接的な」と付けました。たけしさんの仰っている「責任」とは少し意味合いが異なっているのかもしれませんね。
しかし建築確認申請していない建物、三階を増築して北側斜線制限に違反している建物、開発許可目的外に利用されている建物、農地法許可を得ていない地目変更、、、すでに違反が起きている事例までも「全ての法令に触れないように登記してあげる善管注意義務」と言われたら、これらは全てお断りするしかないような？（地目変更は照会によって違反状態から転換するのかもしれませんが）
しかも懲戒処分、、、善管注意義務を軽視するつもりはありませんが、他法令に基づいた善管注意義務違反による懲戒処分ってこれまでに存在したのでしょうか。他法令関係は業務外行為や、兼業している他士業での違反くらいしか記憶にないです。これについても私は「根拠あっての懲戒処分」を念頭に書いていますが、たけしさんが仰っているのは「ド素人をうまく導いてあげないと懲戒申立されかねないよ」という注意喚起のようなもの？で、やはりニュアンスの違いなのでしょうか...

たけし投稿日：2024年01月15日 09:20 No.3459

naさん
コメント返しありがとうございます。
すみませんね批判したように受け取られたとしたら、とても気分を悪くしてしまったでしょう、お詫び申し上げます。
当方の見解を言うにｎａさんのコメントに対して述べやすく援用させてもらいました。

＞「全ての法令に触れないように登記してあげる善管注意義務」
只この件は説明が足りないと思ってます、早く遊びにいきたくて手抜きしてすみません。
ｎａさんが書かれているように「全ての法令」は言い過ぎと思います。
では不動産登記法の表題部に関するプロであるなら調査士として国民の皆さんの期待に応えれることができのか？土地家屋調査士として尊敬されるのか？そこまで踏み込んだ
思いから全ての法令と記載したのですね。
下品な一例ですが検査済後、建物調査に行ったら1.4mの天井を剥がしていて確認は２階建なのに登記法では当然に３階建になってしまいます。土地家屋調査士としての業務しか考えないなら３階建と登記してもなんら責任は問われないでしょう。ではそのまま事実あるがままに登記してプロとしての登記をしたことになるのかです。
容積オーバーで融資がおりないのではとか？考えますよね？。法令違反にならないように伝えるかなにがしか考えるか必要でしょう。まあ融資が無事おりたとしましょう、でもエンドユーザーが今後その建物を売るとき抵当権が実行されるときとかでは銀行の融資は容積オーバーでおりないので安く買いたたかれるかもしれません。区分建物でも専有部分の内壁をどこでとるかで融資条件に多いに関わる問題が発生します。勿論調査士として自信がある区画でも責任は問われないでしょう、しかしプロとしての仕事したことにはならないと考えます。
その他書けばいろいろありますが・・・・このくらいにしときます。
そのことをちょっとオーバーに善管注意義務と書いたことは言い過ぎかもですけどね。
失礼しました。

na 投稿日：2024年01月15日 23:00 No.3461

おそらくたけしさんも私も、ほとんど同じような姿勢で業務に臨んでいるのだろうと思います。仰られるような融資トラブル等、私も常に細心（小心？）すぎるくらい気をつけているつもりです。

今回は、経験も日々の業務も十分にこなしていると見受けられる北海道調査士さんからのご質問でしたので、そういった関係各所へのケアの部分は当然わきまえられている前提で、「市の承諾書の様な書類を添付せずに市道地番も含めた所在で登記申請を行った場合、その申請は通るのでしょうか。→通ると思う。」のように回答しました。
またそれに続いて「調査士は調査士の論理で考えるべき」と書きましたが、それは専門性をもって依頼に答えるべきということであって、他を無視してこちらの意向のみで推し進めよということではありません。ただこの折には北海道調査士さんの「市が何て言うか想像が付かない」等の書込みについて、登記のことはもっと調査士が主体的に考えるべきではないかと思い、反射的にあのように書いてしまいました。私も言い過ぎであったと反省しております...

この掲示板は経験の浅い方もいらっしゃいます。そういった方が私の書き込みを見て、責任ないならやればいいとだけ受け取られることを、たけしさんは危惧してくださったのだろうと思っています。ありがとうございました。

北海道調査士投稿日：2024年01月16日 08:07 No.3462

皆さん、貴重な意見有難う御座います。

今日、明日と個人の都合で若干忙しくなりますので、落ち着きましたら熟読させて頂き返信させて頂きます。

また、業務が進み結果が分かりましたらご報告させて頂きます。

いつも貴重なご意見本当に有難う御座います。

たけし投稿日：2024年01月16日 21:58 No.3463

正直に言いますとね、私が言ってる、調査士業務外迄精通なんてまだまた理想です。私もほぼ出来てないです。

只、これからの人は、駅伝にたとえれば区間賞狙い（表示登記のオーソリティ）でなく、スタートからゴール迄の全般的な流れの法令や実務を把握したいものですね。

それが出来れば向かうところ敵なしでしょう。

仕事の直接的依頼者がお客様でなく、エンドユーザーが本当のお客様だと思うのですね、理想かな？。

北海道調査士投稿日：2024年01月30日 19:28 No.3478

皆さん貴重なご意見有難う御座いました。

市と協議の結果、現所有者より時効取得を主張され（援用できるかは不明ですが、、、）払下げする手続きでは市側の管理責任が問題視されるので、所有者と合意書を締結したいとのことでした。

越境物がある際に隣地からもらう例のものを官民で交わしたいとのことでした。

そのうえで登記してねということでした。

有難う御座いました。

お名前
メール
大 \| 特大 \| 小 \| 太 \| 下線 \| 取消線 \| 点滅 \| 影 \| 動画 \| 引用
URL
画像添付
編集キー	( 記事を編集・削除する際に使用 )
文字色	■■■■■■■■

調 査 士 掲 示 板

調査士掲示板