無題 - 調査士掲示板

無題

めちゃ新人投稿日：2023年12月10日 21:57 No.3344

初めまして。登録間もない名前のとおりの新人です。知人から下記相談を受けました。
未登記建物（築41年店舗・事務所併用3階建ビル）の表題登記ですが、経緯は、現在借地に建っており、土地所有者側よりこのほど、土地の譲渡（相場より格安）の相談を受け、建物調査をしたところ未登記であることが発覚した為、登記したい、とのことです。
自身の登記の認識としては、以下でよろしいでしょうか。
建物固定資産税、建物の確認申請名義人は、実母の内縁に当たる人物に当たり、
建物の実態上の所有者としては、当然この内縁者なので、内縁者を所有者として表題登記を申請、完了するが当然、相続発生の場合は知人や実母など、相続権はないので、相続前に、所有権移転登記を知人や実母名義にすること。
表題登記を内縁者ではなく、知人や実母名義にする場合は、売買契約を双方で締結し契約書を作成して添付する。

尚、内縁者と知人側との間に特段揉め事などはない（建物所有者を誰にしてもいい）そうです。また、内縁者の相続権のある人物はまだヒアリングできていません。
知人には一度会い、状況をヒアリングしています。建築確認申請書と建築図面原本は保管してあります。

以下は税理士への相談になりますが、かかる税金としては不動産取得税、贈与税になると思いますが、他にありますでしょうか。

その他、問題になる事項含め諸先生からのご助言をいただけたらと思います。

まだまだ新人投稿日：2023年12月10日 23:49 No.3347

知人の母の内縁者（建物所有者）が知人か知人の母にビルを安く売買（贈与）して建物登記をしたいということですか？
知人の母と知人の母の内縁者にヒアリング済or予定ですかね。
知人の母の内縁者に問題がなければ、問題ないと思います。
＞内縁者の相続権のある人物はまだヒアリングできていません。
　⇒調査士がヒアリングする必要性がないような気がします。内縁者と相続人の問題だと思います。代理でヒアリング？

税のことは一般的なことしかここでは言えませんが、
不動産取得税は建物を取得した方にかかってきます。
贈与税は、建物の評価よりずいぶん安く売買したときにかかってきます。若しくは贈与したときにかかってきます。

めちゃ新人投稿日：2023年12月11日 00:17 No.3348

早速ご返信有難うございます。知人にのみヒアリングしています。

≫知人の母の内縁者（建物所有者）が知人か知人の母にビルを安く売買（贈与）して建物登記をしたいということですか？

もう少し書きますと、知人の実母の内縁者名義で当時建築確認申請を申請して建物を建築、現在迄内縁者が固定資産税を支払い続けていました。
今回、底地を第三者から譲渡予定で（勿論土地名義は内縁者ではありません）、底地と共に建物も譲渡を受けることになります。
よって仰るとおりですね。

≫知人の母の内縁者に問題がなければ、問題ないと思います。
この辺りは問題はないと思います。

繰り返しで恐縮ですが、今回の場合、内縁者名義で表題登記をし、相続の事も考えて知人か実母への所有権保存・移転登記、となりますでしょうか。

まだまだ新人投稿日：2023年12月11日 00:57 No.3349

・売買⇒知人か実母表題登記
・贈与⇒知人か実母表題登記
・内縁者名義表題⇒遺言書作成⇒内縁者○亡⇒遺贈⇒知人か実母表題登記
というところでしょうか。

まだまだ新人投稿日：2023年12月11日 01:04 No.3350

・内縁者名義表題⇒遺言書作成⇒内縁者○亡⇒遺贈⇒知人か実母移転登記　の誤りです。

めちゃ新人投稿日：2023年12月11日 02:37 No.3351

所有権移転登記の登記原因をどうするか、ですね。
こちらは知人の意向を確認できていません。

物理的な表題登記自体は、図面や評価証明があるので、実地調査・所有権証明（工事完了引渡し証明書がないので内縁者の上申者など）添付でいけるとは思うのですが、節税に有利な方法を模索すしなかればなりませんね。

遺贈などは司法書士や弁護士へ要相談ですね。

めちゃ新人投稿日：2023年12月11日 02:44 No.3352

①売買⇒知人か実母表題登記
②贈与⇒知人か実母表題登記
③内縁者名義表題⇒遺言書作成⇒内縁者○亡⇒遺贈⇒知人か実母所有権移転登記

すみません。③は、内縁者名義表題の後、売買による知人か実母所有権移転登記、も可能でしょうか。早くも混乱しています・・。

まだまだ新人投稿日：2023年12月11日 09:27 No.3353

④内縁者名義表題⇒売買⇒知人か実母へ所有権移転登記もできます。
①②は登記費用が安く③④は登記費用が高くなりますね。
関係者の意向とタイミング、税金をからめて総合的にどれがいいかですね。
建物の評価が低い場合②を選択することがよくあります。まだまだ新人のため、他はまだあまり経験がありません。ベテランの方のアドバイスに期待ください。

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