所在地番に含める？

盆投稿日：2022年09月09日 00:51 No.2134

木造建物の登記で求積ラインの柱芯を結ぶ線でいけば2筆に跨らないですが、柱芯から外壁面まで10センチあり外壁面でいくと跨がるという場合、所在地番は2筆となるんでしょうか？
建物図面は求積ラインで描画すると思うんですが…
ご教示ください。

北海道調査士投稿日：2022年09月09日 09:25 No.2135

私も同様の例を２度ほど経験しましたが、柱芯で求積して所在地番は本地のみで登記しました。

建物図面では境界線ギリギリに建物配置がくるので、壁や屋根の越境の可能性が図面から見てとれる訳ですが、現行の法や規則では２筆で登記すると建物図面と申請所在地番に矛盾が生じますので。

床面積に算入しない玄関ポーチが隣地に明らかに出ている場合も１筆で登記しました。

厳密に言うと基礎のベース等も隣地に越境している可能性がありますが、それのみで所在をまたがって登記するのは不自然と感じます。

不安なのは、後々「〇〇さんが作った図面では敷地内にあるけど実際越境してるじゃないですか」と所有者や隣接所有者から苦情が入ることではないでしょうか。

ですのでそこはきちんと文章で残すなりして申請人には１筆で登記する旨を説明します。

できれば隣接地所有者にも説明するのがいいのかも知れませんがそこまではしませんでした。

建物図面の配置の線はあくまでも柱芯ですので、建物の屋根や壁、基礎が隣地に越境していないことを証明する図面ではありませんので。

後々問題となる可能性があることを申請人にはしっかりと説明しました。

はやと投稿日：2022年09月10日 12:05 No.2136

所在地番は2筆ですべきです。
求積ラインのみで判断すべきものではありません。
例えば床面積に算入しない２階バルコニーが隣地上にある場合その隣地地番は建物の所在地番に含まれます。

盆投稿日：2022年09月10日 14:36 No.2137

>例えば床面積に算入しない２階バルコニーが隣地上にある場合その隣地地番は建物の所在地番に含まれます。

そんな先例ありましたっけ？
詳しく教えていただければと思います。
床面積に算入する上階の部分が出てる場合はそのようにしてたと記憶しておりますが…

naka49 投稿日：2022年09月10日 15:40 No.2138

柱芯から外壁面まで10センチあり外壁面でいくと跨がるという場合、所在地番は2筆となるんでしょうか？

私もはやと様の意見に賛同します。
建物図面に記載する敷地から当該建物までの距離は、敷地境界から当該建物の側壁（外壁面）までの距離を表示する（登記研究364.79）

2筆とも同一人の所有なら、１筆表示しても問題なしと考えるが、１筆に存することの証明に言質をあたえることになり、後日、問題化する恐れあり。

naka49 投稿日：2022年09月10日 16:09 No.2140

建物の所在は建物の外壁までを含めて表示すべきと考える
越境問題を先送りすべきではないと思います。

北海道調査士様

＞できれば隣接地所有者にも説明するのがいいのかも知れませんがそこまではしませんでした。

隣接地所有者は申請人と同一人ではなかったのに、１筆表示にしたのですか。
２筆にまたがっていることを説明したとのことですが、いざ、越境問題が出たとき問題視するのは隣接地所有者です。

傍観者投稿日：2022年09月10日 17:32 No.2141

後は人間性の問題ですね。

北海道調査士投稿日：2022年09月10日 17:59 No.2142

今日は補助者に現場を任せていたので、事務所内一日中実務の勉強をしておりました。

当掲示板が復活されてからの全ての記事を復習しておりました。

現在途中ですが、後日続きを復習します。

当スレの論点は以前も当掲示板で取り上げられてましたね！

根拠規定は挙げられておらず、結論にも至らなかったですが、後々のことを考えると一筆で登記するという考えの方が多かった印象ですね。

naka49さん、その通りです、１筆で登記しました。

93条には屋根が隣地に越境しているが柱芯の求積及び離れは外壁までによる建物図面と書いたと記憶しております（記憶が曖昧）
当該案件は壁面は越境していなかったと思います。

境界線ギリギリの新築や増築は厄介ですね。

建物図面作成のために境界確定測量なみの調査をしなければいけない様な案件もありますよね。

北海道調査士投稿日：2022年09月10日 18:01 No.2143

前レスで建物図面の離れにつき「柱芯」と「壁面」を間違えて書いてました、失礼致しました。

私は「壁面」までの離れを使用してます。

壁芯でもいいらしいですが。

na 投稿日：2022年09月10日 18:58 No.2144

・隣接地に外壁が越境していること（物理的な問題）
・隣接地が所在地番として登記に記録されること（隣接地を売買したり、抵当権等を登記する時に問題）
２種類の問題があると思います。特に２番目は、現時点で隣接地所有者が了解していても後から問題化することも考えられるので注意が必要です。
悩ましい問題ですが、私も基本的には北海道調査士さんと同じく１筆で登記する判断になりそうな気がします。

盆投稿日：2022年09月11日 10:01 No.2145

今回のケースは隣接地も同じ所有者です。
隣接地も庭になってまして単独で譲渡はあり得ないので後日紛争になることはないでしょう。
ご意見ありがとうございました。

不動産屋A 投稿日：2022年09月11日 11:51 No.2146

調査士の先生には日頃お世話になっております。
ここもたまに覗きますが初投稿です。
ちょっと辛口コメントで恐縮ですがお許し下さい。
我々不動産屋にとっては所在地番は大問題になることがあります。もし自分が売る土地が隣地の建物の所在地番となっていたら、まだよしとして（登記簿で確認できますから）、しかし、所在地番となってなく、もしかしたら所在地番になる可能性があるとしたらとても恐ろしいことになる可能性があります。隣地がどっか増築したとき測量し直したら、私が売った土地が隣地の所在地番になる可能性があることになるって議論を先生方は今されてるわけです。私どもからしたらそんなおっかないことがハッキリと先生方がわかってないとが信じられません。こんなこと法律とか先例とかで決まってないのですか？、なんか怖い話しです。

失礼しました。

naka49 投稿日：2022年09月11日 15:24 No.2147

>例えば床面積に算入しない２階バルコニーが隣地上にある場合その隣地地番は建物の所在地番に含まれます。

>そんな先例ありましたっけ？
詳しく教えていただければと思います。

昭和５９年会同質疑第一・2
（質疑）法定敷地である床面積に参入されないベランダ等の突出部分の直下の土地については表題部の所在欄に記載すべきものと考えるが、いかがか。
（本省回答）表題部の所在欄に記載する土地は、従前と同様に、建物を特定するために必要な範囲の土地を記載すれば足りるが法定敷地であるものについては、公示上記載するのが望ましい。

昭和59年1月1日から施工された区分所有法の立案担当者である濱崎恭生氏は、「建物が所在する土地とは、一棟の区分所有建物が所在する物理的な底地を言い、この土地は、法律上当然に建物の敷地とされる。建物の構成部分の全部を地表面に投影した場合にその投影に係る土地の全部が『建物が所在する土地』であると述べている。（建物区分所有法の改正98頁）
非区分建物の所在地番については、以下の見解がある。①非区分建物においても区分建物の場合と同様に表示すべきとの見解がある（表示登記の実務（下）76・77頁②以下省略

naka49 投稿日：2022年09月11日 15:32 No.2148

No.2147は
不動産登記申請MEMO　建物表示登記編　著　青山　修　P44～P46抜粋

naka49 投稿日：2022年09月11日 15:55 No.2149

一方、登記官OBが監修するQ＆A表示に関する登記の実務第4巻では
P154　64建物の「ひさし」部分の土地が建物の存する地番と異なる場合の建物の所在地番

【答】「ひさし」の部分が床面積に参入されない場合は、建物の所在地番として記録しないことになるものと解する。

法務省は建物の所在は建物を特定できれば可としており、越境問題は別ものとしていると感じます。

北海道調査士投稿日：2022年09月12日 12:19 No.2150

盆さん

申請後の結果が分かりましたらご一報頂けますと参考になります！

北海道調査士投稿日：2022年09月22日 09:09 No.2152

不動産屋A さん

仲介業者は不動産という価値の高いものを扱う職業である以上、色んな面で様々な不安はあることでしょうが、それを解決し安心して取引が行われる様にするのが仲介屋の仕事でしょう。

貴方が宅建士の資格をお持ちかどうかは知りませんが、仲介屋である以上、他士業が頼りないとか言ってるお時間があるなら自身で民法や不動産登記法をより深く学ぶべきで、最終的には自己の責任において仕事をするべきです。

土地家屋調査士も司法書士も解体業者もその他の業者も、仲介業者に使われている訳ではありませんよ、協力しているのです。
自分が不安だと思うのなら、お付き合いのある先生に納得のいくまで教えを乞えばいいのではないですか？若しくは自分で学べばいいではないですか。

私個人はさておき、この掲示板にはベテランの調査士先生がたくさん拝見されております。

色々な質問・質疑がされておりますが、解決に至らないことも中にはあります。

それは法律に関する業務では法令や判例のみで解決に至らないことが多々あるからでしょう。
法令や判例で全て決まるなら、地裁の判決が高裁や最高裁で覆ることもないですし、判例変更も有り得ません。
裁判官ですら、個々の案件に応じて判断するのですから。

＞＞こんなこと法律や先例で決まっていないのですか？

貴方からすると「こんなこと」かも知れませんが、簡単に結論が出ることではないですし、この様な微妙なケースな場合はどうしても個々の案件で判断するより他ないのです。
個々に応じて調査士と登記官が協議を行い、登記官も悩んで挙句に一つの結論に達します（登記完了）
一仲介屋が「こんなこと分からないんですか？」という低次元の論点ではないんですよ。

多少辛口で失礼致しました。

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