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管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.331 )
日時: 2018年01月10日 21:37
名前: 組合員◆mPT6.yo.2o [ 返信 ]
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以前、駐車場を解約した際のこと。

或月末に解約したが、管理費(毎月口座振替)に正しく反映されたのは解約日翌月から起算して3ケ月目だった。

桁外れの怠慢(企業)体質には呆れるのみ。それ以前もそれ以降も常に悪い印象しかない。


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Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.333 )
日時: 2018年01月12日 14:09
名前: チェッカマン [ 返信 ]
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外壁(窓枠周り)漏水事故発生(屋内に雨水浸入⇒他住戸へ被害が拡大)の対応

〇年9月24日・・・・管理会社に連絡
     ↓
  【36日経過】
     ↓
〇年10月30日・・・現地調査に来る
     ↓
  【77日経過】
     ↓
翌年01月15日・・・来週から修繕(延3日間)に入る旨の連絡来る
     ↓
  【17日経過】
     ↓
同年02月01日・・・連絡から130日後にやっと完了(但し、不完全施工のため6か月後に再度漏水事故が発生(他住戸へ浸水) ⇒ それから数年経つが現在も不完全のままである。)


この“程度”の管理会社です。期待は出来ません!


Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.334 )
日時: 2018年01月12日 15:18
名前: チェッカマン [ 返信 ]
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自社の販売利益は十分に確保したのち、
あとは施工会社に丸投げして任せっ放し(と言うことは、施工会社からのグレードダウンやVEなどの提案を聞く代わりに相当安く請け負わせている訳である。施工会社はそこまでしないと利益が出ない訳である。)
と言うことは、販売会社のコンセプトなど無いと同じである。
故に、出来上がった物に(目に見える)不具合や図面と相違する部分があっても、施工会社に対して“やり直し”を指示することは絶対に無い。それは、販売会社と施工会社の間には品質管理での繋がりが全く存在しないからである。瑕疵があるのは当然である。
このような企業体質(DH工業グループ)の管理会社の実力がどの程度かは容易に推測できる。訳(技術)の解かっていない下請けに任せっ放しで経費分だけはしっかりと上乗せしている(同じく解かっていない)管理会社。


Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.343 )
日時: 2018年01月17日 23:59
名前: とんび [ 返信 ]
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仮に、左図の内容が(DHグループの)真実なら、

此の建物(Royal Chateau Nagaizumi)はこの世に存在していないことになる

しかし、此の不完全な建物(Royal Chateau Nagaizumi)は今此の地に現実に存在している。

故に、此の建物(Royal Chateau Nagaizumi)のすべてが(DHグループの)真実である。



Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.347 )
日時: 2018年01月18日 17:23
名前: 格さん [ 返信 ]
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これが実態! <DH工業のマンション> ( No.171 ):http://rara.jp/royal_chateau_nagaizumi/page171


こんな企業に大規模修繕を任せたら、結果は(泣きを見るのは)明々白々, 火を見るよりも明らかである。
それは、
・前代未聞の出鱈目!住戸の玄関納まり(欠陥品を押し付けた事実)
・危険なベランダ手摺(固定ネジが振動で抜け落ちる)
・同上腰網入りガラスの錆割れ破損(ガラス切断部の防錆処理まったく無し)
・ベランダ天井の雨漏り(躯体コンクリートの貫通クラック多数→鉄筋腐食・耐力減)
・共住区画スラブからの水漏れ(防火区画貫通部埋戻し処理が不完全)
・同 上 (躯体施工時の駄目穴埋戻し処理が不完全)
・L50床遮音性能のスラブ厚200mmとは雲泥の差がある薄い床コンクリート
・床スラブが許容値以上に大きく撓み(傾いて)建具枠が歪んだリビング物入扉
・床スラブが許容値以上に大きく撓み(凹んで)床から浮いている戸襖の長尺敷居
・風雨の度に床全面が水溜まりとなるエントランスホール(出鱈目な建具と不陸の床、EVピット内にも浸水)
・駐車場出入口扉が竣工時から全箇所壊れたまま(自動閉扉・自動施錠がまったく機能しない)
・木製ドア同士が干渉し合う開口部の機能不全(出鱈目な設計と施工)
・サッシ枠周囲シーリング打ち直し工事が出鱈目(線防水の理解一切なし→再々雨漏り)
・排水(伸頂)通気管が二重天井内で宙ぶらりん(屋上立上げ通気管とは未接続のまま長年放置→再々雨漏り)
・ベランダ床EXP.J部軒樋竪管の開放位置が出鱈目(主竪管貫通スリーブ孔水上側での直放流→下層全階水浸し)
・柱コンクリートの爆裂剥離多数(鉄筋かぶり厚が5mmしかない[建築基準は40mm]ため即中性化→鉄筋腐食・爆裂→主要構造耐力の急減)
・住戸の構造・内装に於いて「固体伝播音対策」がまったく一切なされていない。(面積に対して床スラブが薄い、内装材~躯体取り合い部の防振処理がまったく一切無い、など)
・管理委託契約上の機器点検を16年間に亘って(点検回数を)間引いて実施していた事実(に驚愕!)
など等、これらの事実(事例の抜粋)が示しているからである。
しかも、瑕疵の修補や同保全に伴う費用を堂々と管理組合に請求してくるのがDH工業の管理会社である。又もや驚愕!


*********************************************************************************************
しかし乍ら若しも、DH工業が大規模修繕工事の見積参加業者となった場合には、DH工業専用見積作成要綱(下記)厳守を指示したらどうなるか!?
      
        記

<※各提出部数については別途指示による> 

1)見積明細書作成要領
 1-1.大項目・中項目
  A 共通仮設工事・・・数量x単価で計上(1式は不可)
  B 直接仮設工事・・・同上(本体工事に計上)
  C 本体工事
   C-1 Ⅰ番館・・・・・・・C-1-1 直接仮設工事、C-1-2 建築工事、C-1-3 電気設備工事、C-1-4 給排水衛生設備工事、C-1-5 昇降機設備工事
   C-2 Ⅱ番館・・・・・・・同上に倣う
   C-3 エントランス棟・・・同上に倣う
  D 屋外設備工事・・・・・・D-1 電気設備工事、D-2 給排水衛生設備工事
  E 機械式駐車設備工事
  F 外構工事
  G リサイクル法に伴う費用・・・直接仮設工事の中の廃棄物処分からリサイクル対象分を抜き出して計上(当該内訳で3棟計上)
  H 諸経費・・・各々内訳を計上
  I 消費税
 
 1-2.「C-1-2、C-2-2、C-3-2 建築工事」の書式は『部分別工種別』とする。
 1-3.部分別は、屋根(階別), 外壁(面別), 開口部(面別材種別), 共用廊下(階別), 外階段(系統別), バルコニー(階別), ピロティー床・天井, 共用内部仕上(塔屋,機械室,PS,EVシャフト,エントランスの各々室別) とする。
 1-4.部分別に計上する工種は、国交省公共建築工事内訳書標準書式の工種分類に倣う。
 1-5.各工種別の内訳は材料費と施工費に分けて計上する。
 1-6.見積書の備考欄に採用単価の刊行物(建設物価、建築コスト情報など)掲載頁を付記する。(例:18年物価P315、'18コストP280、など)
 

2)同時提出資料
 2-1.部分別の数量積算調書
 2-2.施工要領書(併せて材料仕様書・試験データ・実績等も添付)
 2-3.工事工程表
 2-4.安全管理計画表
 2-5.工事組織表
 2-6.工事請負契約書・契約約款の雛形
 2-7.工事保証書・瑕疵保証書の雛形
 2-8.3)に示す電子データ


3)電子データの提出
 3-1.見積明細書(部分別工種別)のExcel(97-2003)データをCD-Rにて提出する。
 3-2.上記明細書部分別の各工種を同一工種毎に合算集計した『3棟並列棟別工種別内訳明細書』のExcel(97-2003)データをCD-Rにて提出する。(本体工事以外の大項目は延床面積比にて按分計上する。)
 3-3.部分別数量積算調書のExcel(97-2003)データをCD-Rにて提出する。


4)査定
 4-1.管理組合専門委員会による査定。
 4-2.第三者(建築設計事務所、一級建築士、一級建築施工管理技士、建築積算士、設備コンサルタント)による査定。


Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.349 )
日時: 2018年01月20日 08:32
名前: 小心者 [ 返信 ]
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DLN(DH工業グループの管理会社)から建物診断の実施方針とその見積書がきた。
やはり、身内が販売した建物の診断だけに、見事なまでに無難な検査内容である。
各棟2か所実施の中性化※1試験では、散見する不具合や築21年から判断して恐らく中性化深さ2.0cm~1.7cm程度かと思うが、これを以て「あと20年以上は中性化が鉄筋に到達することはないので大丈夫」だとか言うのであろう。
残念ーん!、これは鉄筋のかぶり厚さが基準通り4.0cm(4.0センチ:地上部柱・梁の場合。図参照)ある場合の話だ!
今、現実にこの建物で起きている柱コンクリート爆裂剥離箇所のかぶり厚さは前にも書いた通り、なんと0.5cm(5ミリ)しかない。とんでもない手抜きだ!

要するに、中性化試験でいくら鉄筋のかぶり厚さ以下であることを確認しても、肝心要の躯体コンクリート内の鉄筋が正しい(基準かぶり厚さ)位置にあるのかどうかが判らなければ、それは、まったくもってナンセンスに他ならない。

電磁波レーダー法などでの『鉄筋探査(位置・かぶりの非破壊調査)』を敢えてやらないのは、このうえ更に不具合箇所が露見することを避けているとしか思えない。コンクリート中性化試験結果(イ)と鉄筋探査結果(ロ)を重ね合わせたものだけが真のコンクリート中性化判定である。いくらあと何十年は大丈夫だと言われても、(イ)のみで判断した全体評価の信頼性はまったく無いのに等しい。例えば、鉄筋探査した結果のかぶり厚さが2.0cm未満だった場合なら築21年物の中性化は既に鉄筋にまで到達していると判断することで、鉄筋腐食(酸化)の元凶である水や酸素や炭酸ガス(CO2)の侵入を断つため(表面保護,ひび割れ注入,中性化領域回復工法など)の適切な延命修繕計画が初めて立案可能になる訳である。

電磁波レーダー法による鉄筋探査(位置・かぶりの非破壊調査)費用は@6,000円/m2程度である。
当建物はバルコニー側アウトフレーム・廊下側インナーフレームのため、廊下側の柱は1面探査となる。(バルコニー側なら2面探査が可能。)
廊下側の柱面積は1フロア約2.0m2/1面(平均)なので、鉄筋探査費用(★)は@12,000円/1柱程度となり、仮に単純に各階柱2本ずつ探査した場合の費用は約34万円(14Fx2Px1.2万)である。(なお、梁主筋は柱主筋の内側に配筋されるため廊下側に見る柱梁同面躯体では常に「梁筋のかぶり厚さ>柱筋のかぶり厚さ」である故、柱のみを探査対象としている。また、実際の探査対象はスパン数に応じて各層毎に指定する。(★)は基準値以上の箇所数分のみ管理組合負担とする。)

DLNからは、建物診断結果を踏まえた修繕方針や工事仕様および概算数量&概算金額が提示されるようだが、事前の報告書に配筋不具合が多数載ることだけは避けたいという考えは自ずと、建物診断実務だけはDLNが押えたいということに帰着する。この行為は部外者から見ても容易に解ることである。
この行為が齎す先にあるもの、それは、この多くの不具合を呑み込んだまま生み出された当建物の場合に於いては、まさに、告知されることのない“不治の病人”と化すだけである。病巣を見つけても既に根治不可である・・・。但し、まともな技術を以て最善の処置がなされたならば延命は可能の筈である。




※1・・・コンクリートの中性化と「かぶり」
コンクリートは主成分がセメントであるため内部がアルカリ性であるが、外部からの炭酸ガス(CO2)の侵入によって別の化学物質となり、その結果、コンクリートはアルカリ性を失い中性になる。中性になると鉄筋の不動態被膜※2(バリア)が失われ腐食が始まる。これが鉄筋コンクリートの「中性化」である。
そのため、構造物を使用し続ける予定の期間内は中性化による被害をくい止められるように鉄筋コンクリートには「かぶり」と呼ばれる3~7cm以上(学会基準)の中性化から鉄筋を守るための層をもって余裕を持たせている。但し、それはコンクリートがちゃんとしたものであればの話であり、工事中に加水や型枠早期脱型などの手抜き工事を行った場合はこの限りではない

コンクリートの「中性化」によって不動態被膜(バリア)を失った鉄筋は空気中の酸素によって錆びていき、鉄は錆びる際に体積が膨張するので、コンクリートの内部から鉄筋が膨らもうとする力が働き、コンクリートはその力に抗しきれず、ひび割れを起こす。そうして出来たひび割れを伝って、また新たな錆びの原因となる水や酸素、そして炭酸ガス(CO2)が入り込む・・・。まさに死への一途を辿るのみである。

中性化深さの計算は一般的には、岸谷式の水セメント比(w/c)=0.6 普通ポルトランドセメント使用の場合の次式が良く使われる。

t=7.2・X^2  (tは年数、Xはcmである。)




※2・・・鉄筋の不動態被膜
コンクリート中を満たす「水酸化ナトリウム」や「水酸化カリウム」というアルカリ性(pH12~13)の水溶液がある場合に鉄筋表面に形成される緻密な皮膜(20~60オングストロームの酸化膜)のこと。コンクリートがアルカリ性を維持していれば、この不動態被膜(バリア)で鉄筋は覆われているため腐食しない。しかし、コンクリートが中性化してくれば不動態被膜は破壊され消失してしまう。その結果、鉄筋表面は活性態になり酸化(腐食)が始まる。(また、塩化物イオンによっても不動態被膜は破壊される。←海砂混入コンクリートなど)




【関連記事】
・鉄筋のかぶり厚さ不足 <RC造柱の帯筋が露出!> ( No.255 ):http://rara.jp/royal_chateau_nagaizumi/page255


Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.351 )
日時: 2018年01月27日 16:12
名前: 格さん [ 返信 ]
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・大和ハウス、コスモスイニシアをついに買収(2013年04月17日東洋経済記事):http://toyokeizai.net/articles/-/13698

↑Birds of a feather flock together.(同じ羽毛の鳥は群がる)ということか。


【週刊東洋経済2010年4月3日号から】

マンションの販売会社が購入者を裁判に訴えるという前代未聞の事態が勃発している。

舞台は、東京都多摩地域の13階建て96戸のマンション。3年前に同物件を分譲したコスモスイニシアは1月6日、マンション住民が組織する管理組合を突然、裁判に訴えた。

「(管理組合が主張してきた長期修繕計画の損害賠償請求権など)2217万円の債務が存在しないことの確認を求める」

訴訟の中身は分譲上のトラブルにおける債務不存在の確認請求だが、「被告」にされた管理組合理事長の田中直也さん(仮名、48)はふんまんやる方ない。

「コスモスイニシアは、手抜き工事やずさんな長期修繕計画を作成したことへの反省もなく、瑕疵(かし)への対応を引き延ばすなど、誠意のない姿勢を2年近く取り続けてきた。その揚げ句、司法の場を使って自分たちにいっさい非がないという理不尽な主張を押し通そうとするのは、上場企業の姿勢として理解しがたい」

トラブルのもととなる手抜き工事やずさんな長期修繕計画の作成について、マンションの住民は昨年10月に国土交通省に行政指導を求める文書を送っている。そのうえで昨年11月には前原誠司国交相宛てに、詳細な経緯を記した「上申書」を送付。提訴された後の今年2月には、地域の消費生活センターにも相談している。

事態を重く見た同センターは「消費者事故情報等」として消費者庁に内容を伝達しており、「現在、二つの担当課で宅地建物取引業法(宅建業法)および景品表示法に抵触しているか否かの検討作業が始まっている」(消費者庁)。

また、マンション住民は、管理業務を委託していたコスモスライフ(4月1日に 大和ライフネクスト に社名変更)の親会社となった 大和ハウス工業 の社長以下取締役および監査役全員にも、親会社として会社法の内部統制に基づく適切な子会社管理を行うように求める文書を送っている。

管理会社の責任を追及したのは、「コスモスイニシアから委託を受けて、項目の漏れの多い長期修繕計画案を作ったうえ、鍵の紛失や無断での管理費の引き落としなど、不適切な管理が目立ったため」(田中理事長)という。

こうした中、2月26日の衆議院国土交通委員会では、みんなの党の柿澤未途衆議院議員が同マンションを、「業者による長期修繕積立金の意図的な低額提示」の問題事例として取り上げた。

質問を受けた前原国交相は「まだ(上申書は)読んでいない」としたうえで、「(あらためて)資料をいただければ調査をし、適切な対応を取らせていただきたい」と答えた。また、住民の権利保護を目的に制定されたマンション管理適正化法に、長期修繕計画の低額提示の罰則を導入することについて、「前向きに検討したい」と述べている。

週刊東洋経済の取材要請に対し、コスモスイニシアは、「係争中につきノーコメント」、コスモスライフは「個別案件にはお答えできない」との姿勢を貫く。しかし、資料や実地調査、関係者への取材などを基に、住民と両社のやり取りを検証したところ、両社の顧客への対応には重大な問題があったと思わざるをえない。


施工不良が相次ぎ判明 対応を渋った分譲会社

紛争の発端は、2008年10月。近隣住民からマンションの外壁のあちこちに異変(調査で「白華(はっか)現象」と判明)が生じていると、田中理事長に伝えられたことから始まった(写真1参照)。

白華とはコンクリートの表面に現れた白色の物質で、炭酸カルシウムを主成分としている。多くはコンクリート内部に侵入した雨水が炭酸カルシウムとともに、外壁の表面に浮き出すことによって生じるもので、マンションの外観を損なう。

「分譲からわずか1年余りであちこちにシミのようなものが浮き出すのは理解しがたい」(田中理事長)と考え、当初、コスモスイニシアおよびコスモスライフに原因究明を求めた。

しかし、両社は「原因がはっきりしない」と繰り返すだけだったことから、専門のマンション管理士を通じて、一級建築士の紹介を受けた。建築士が調べたところ、予期せぬ事実が次々と判明した。

同建築士はこう説明する。

「白華現象が竣工から2年も経たずに発生したのは、外壁の防水工事がきちんと行われていなかったため。シーリングを除去し、タイルを取り去って補修を行う必要があった。防水上のもう一つの問題が、ウレタン防水がいいかげんに行われていた点だった。2ミリの厚さに塗ることが設計図書に記されていたにもかかわらず、実際は0・1~0・2ミリの厚さしかなかった。そのため、雨水の浸入を防ぐことができず、ウレタン防水のひび割れ部分の下のほうでも白華現象が始まっていた」

当初、コスモスイニシアは白華現象について、「汚れにすぎない」と住民に説明。修繕を渋り、「2年後に様子を見ませんか」と述べていたというが、最終的には「10年保障」を理由にすべて修理を受け入れた。

建築士が驚いたことはほかにもあった。廊下や階段、エレベーター設備を覆うアルミ製の手すり(写真)の取り外し費用が、コスモスイニシアが作成した長期修繕計画書から抜け落ちていたのだ。

建築士によれば、「大規模修繕では、手すりをいったん取り外さなければ、塗装ができない。そのために足場を組む必要があるほか、安全のための仮設の手すりの用意や取り外した手すりの一時的な保管も必要で、2500万円もかかることがわかった」。

また、長期修繕計画の中には、30年目以降の修繕項目として入れるべき重要な設備の更新費用が計上されておらず、その不足金額が3億4000万円にも上ることが今回の調査で新たに判明した。

このように、コスモスライフとコスモスイニシアの業務が、プロと呼ぶ水準には達していなかったのは明らかだ。

しかし、両社は、長期修繕計画の再策定や設計図書の引き渡しなど、管理組合が求めた対応の多くを渋ったうえ、昨年5月には「契約期間の満了」を理由にコスモスライフが管理組合に対し、管理委託業務から撤退する方針を通告。そして今年1月、コスモスイニシアが東京地裁に債務不存在確認訴訟を起こした。

宅建業法第31条およびマンション管理適正化法第70条ではともに、「(業者は)信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」と規定されている。しかし、「罰則がないことをいいことに、両社は誠実な対応を拒否している」と田中理事長は非難する。


手抜き判明後に倒産 駐車場施設で問題多発

あまり知られていないが、マンション会社と住民とのトラブルは、各地で発生している。その中には、業者の対応のまずさによって紛争が拡大した事例も少なくない(具体事例は写真2参照)。

大手マンション企業のダイア建設が分譲した東京都内のマンションでは、耐震上の安全性を保つことを目的とした「構造スリット」が設計図書どおりに施工されていないことが判明している。垂直スリットの44%、水平スリットの99%が未施工であることが明らかになった。

しかし、ダイア建設が住民の求める対応を渋り続ける中で数年が経過。「設計図書どおりに修復しなければ、大地震時に人命を損なうおそれが高い」として、08年11月に住民が2億8720万円の損害賠償請求に踏み切った

ところが、その1カ月後にダイア建設は民事再生法の適用を申請。被害回復が難しくなっている。

ずさんな施工事例のほかに、近年、特に目立つのが機械式駐車場をめぐるトラブルだ。NPO法人北海道マンションネットの菅名一太常任理事は、「機械式駐車場の問題で、12件もの相談を受けている。5月ごろにも機械式駐車場問題に関する対策会議を開き、統一した対応方針を決めていきたい」と述べる。

菅名常任理事が相談に応じた、三菱地所が札幌市中央区で分譲した15階建てのマンションでは、機械式駐車場(36台収容)の鉄製パレット(自動車を載せる台)がさび付き、パレットの下に置いてあった自動車の屋根にさびが付着して落ちなくなる被害が多発。そのため、管理組合はこれまで駐車場に2度の塗装を行い、240万円の費用を支出した。

「道路にまかれた凍結防止剤がタイヤに付着したことが、機械式駐車場のさびの原因ではないか。しかし、分譲時にそうしたリスクについての説明はまったくなかった」

理事長(当時)の榊原文雄さん(仮名、71)が三菱地所に善後策を求めたのは昨年2月。当初、三菱地所の担当者は「相談を受けます」と語っていたというが、2カ月も放置されたために支店長に対応を要求。

しかし、費用の負担を拒否されたため、同社の木村惠司社長宛てに善処を求めたものの、「札幌支店に一任している」との返答が来た。ところが話し合いは進まず、支店長が顔を見せることは一度もなかったという。

三菱地所の説明は、「分譲した1997年当時、凍結防止剤による塩害は予見できなかった。それゆえに費用の負担はできない」というもの。その理由として、三菱地所は「当時、札幌市道ではさびを誘発させにくい酢酸系の凍結防止剤を使用していたこと」を挙げる。

一方、国道などでは塩素系物質が使用されていたことや、当時から塩素系物質が塩害をもたらしていることが知られていたことを理由に、住民は同社に抜本的な対応を求めている。

加えて住民は、機械式駐車場の修繕費用が20年間で865万円で済むという三菱地所が分譲時に提示した長期修繕計画も問題視している。

「同じメーカーの別のマンションの機械式駐車場(15台)では機械の入れ替えに必要な金額を含めて2800万円以上もかかるとされている。なぜ、36台の当マンションが865万円で済むのか、納得のいく説明がない」(榊原理事長)。


自浄作用がなければ罰則強化の可能性も

神奈川県大和市内のマンション(5階建て、35戸)でも、修繕計画をめぐる紛争が起きている。このマンションでは08年11月に、378万円をかけて機械式駐車場を含む鉄部分の塗装を行うことや、長期修繕積立金の倍近い値上げ計画が、突然持ち上がった。

不審に思った住民の佐久間忠さん(仮名、74、昨年10月に理事長に再任)が管理会社に問いただしたところ、事前に修繕工事計画に関する説明会を開く予定がなかったことが判明する。

さらに調べてみると、管理会社が多額の工事を行わせようとして裏で糸を引いている疑いも浮上。計画内容を精査したところ、必要性の乏しい箇所が多いことがわかり、当面の処置として15万円で済ますことにした。また、この管理会社では未経験の高齢者に管理業務を再委託するなど、管理の質にも問題が多かったため、入札で他社に切り替えた

現在、日本では国民の1割以上に当たる1400万人がマンションで暮らしている。そして多くの人がマンションを購入し終(つい)の住処(すみか)にしようと考えている。にもかかわらず、購入者や管理組合を保護する仕組みは脆弱だ

宅建業法やマンション管理適正化法など、契約について定めた法律はあるものの、罰則規定が弱いため、売り手本位のセールスや管理会社の不適切な対応が依然として目立つ

しかし、こうした姿勢が長続きしないことは確かだ。今後は、法改正による罰則強化も浮上する可能性がある。業界が売り手本位の姿勢を改めないかぎり、トラブルは後を絶たず、企業の信用も高まらないだろう。

              * * * * * * *

インタビュー/大久保和孝・新日本有限責任監査法人CSR担当パートナー

*トラブルの原因は販売姿勢 経営者の真摯な対応が必要

マンション販売では、コストが適切に反映されていない「長期修繕計画案」を提示して販売している不動産会社も多い。月々の修繕積立金の所要額を、実態よりも低く見せることで、マンションを売りやすくしていると言われても仕方がない。いざ、10年後、20年後に大規模修繕工事に直面すると、住民が多額の一時金支出や修繕積立金の大幅引き上げを迫られる例は少なくない。

高度成長期であれば、売り方が多少乱暴でも、結果オーライとなりやすかった。しかし、低成長が続き、人口の高齢化が進む現在、居住者の将来の所得増を当てにした修繕積立金の計算が成り立たないことは明らかだ。


*不十分な説明で紛争発生 現場任せの対応は限界

にもかかわらず、販売・管理会社は経済情勢を踏まえた修繕積立金の設定や顧客への十分な説明をしてこなかった。その結果、重要事項について「きちんと説明を受けていない」というトラブルが発生する。

他方、購入者ももっと賢くなる必要がある。マンションは本体の購入金額が高額であるため、購入額ばかりに関心が集まり、反面、月々の管理費や修繕積立金が適正か否かについて目が届きにくい。

顧客が油断していると、悪質な業者につけ入るすきを与える。無論、トラブルの第一義的な原因は、マンション販売会社の姿勢にある

企業は自社に不利な情報であっても、きちんと開示していくことが必要だ。そのうえで、責任を持って顧客に対応していくことが、評価される時代になってきた。

トラブル発生時にも法的責任を超えた販売・管理会社としての社会的責任を自覚し、問題に真摯に向き合い対応を図る必要がある。社会の価値観が大きく変化する中、このような業界にとって本質的な問題については現場任せにせず、経営者自身が正面から向き合うことが必要だ。



【関連記事】
・大和ハウス、コスモスイニシアをついに買収(2013年04月17日東洋経済記事):http://toyokeizai.net/articles/-/13698

↑ Birds of a feather flock together.(同じ羽毛の鳥は群がる)
ということか。


【元記事】東洋経済 2010年4月15日
・マンション住民の困惑、ずさんな施工や修繕計画でトラブル続発:http://toyokeizai.net/articles/-/4007




Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.421 )
日時: 2018年07月29日 19:27
名前: 乾草太 [ 返信 ]
[ 削除 ]
またもや管理会社の怠慢!!⇒ 消防用設備等の法定点検制度がまったく機能していない!


以下STEP1.~STEP5.が、当マンション(令別表第1(16)項ロの防火対象物)での『消防用設備等法定点検(事前打合せ~消防署へ報告書を提出するまで)』の正常な流れです。

STEP1.
事前打合せの実施

点検スケジュールの調整、点検項目の説明を実施します。


STEP2.
点検の実施

機器点検(6月ごと)
 消防用設備の機能を「外観」や「簡易な操作により判別できる事項」を法令の基準に従い点検します。
総合点検(1年ごと※1)
 消防用設備等を実際に作動させ、総合的に正常に機能するかを法令の基準に従い点検します。


STEP3.
整備の実施(不良箇所が発見された場合

点検において 発見された不良箇所は別途お見積提出、ご相談の上、速やかに整備改修工事を進めます
整備内容は消防用設備維持台帳へ記録します



STEP4.
点検報告書の作成

 点検結果を設備毎に「点検票」に点検者※2が記載します。(各報告書の様式は告示で定められています。)


STEP5.
点検結果報告書の提出

 防火対象物の関係者(管理権原者)の方は、定められた期間毎※3に所轄の消防署へ点検結果報告書を提出します。



(※1 点検結果報告書を3年に1回消防署へ提出する)
(※2 消防設備士、消防設備点検資格者)
(※3 3年に1回)


ところが、このマンションでは、STEP3.(不良箇所整備改修のステップ)がまったく無いのです。法定点検に於いて不良箇所が発見された場合でも、不良箇所を「不良」と記入したままの報告書が管理会社から管理権原者(管理組合理事長)宛てに送られて来て、此処に署名捺印をお願いします」と付箋が付いているだけなのです。
署名捺印する当該点検結果報告書は、管理権原者 ⇒ 管理員(点検立会者) ⇒ 防火管理者 ⇒ 返却先管理会社 の順で回り、正式な報告書として所轄の消防署(消防長または消防署長宛て)に(不良のままで)提出されます。



実にいい加減な管理会社の、実にいい加減な消防用設備等法定点検業務(管理委託契約業務のうち)であることが、まさに一目瞭然です。

※故に、後日消防署からの通知書(設備を改修しなさいという通知)を受けてから、初めてSTEP3.(不良箇所整備改修のステップ)がスタートするという実に恥ずかしい事態になるのです。

これがDLNによる管理業務の実態です。



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【抜粋】
消防用設備等を設置することが消防法で義務づけられている防火対象物の関係者(所有者・管理者・占有者)は、その設置された消防用設備等を定期的に点検し、その結果を消防長または消防署長に報告する義務があります。(消防法第17条、17条3の3、17条の4)

消防用設備等は、特殊なものであり、消防用設備等についての知識、技能のない者が点検を行っても、不備欠陥が指摘できないばかりか、かえって消防用設備等の機能を損うことも考えられます。(消防法第17条の5)そこで、防火対象物の規模や消防用設備等の内容により、または、火災発生時に人命危険の高い特定防火対象物等でその規模が大きい対象物については、消防設備士又は消防設備点検資格者に、その他の規模の小さい防火対象物については、防火管理者等に点検を行わせることとされています。(消防法施行令第36条)

消防用設備等は、いついかなる場合に火災が発生しても確実に機能を発揮するものでなければならないので、日頃の維持管理が充分に行われることが必要です。このため、消防法では消防用設備等の点検・報告ばかりではなく、整備を含め、適正な維持管理を行うことを防火対象物の関係者に義務づけています。また点検を行うことのできる資格、消防用設備の種類に応じて行う点検の期間、点検の方法も定められています。(消防法施行規則第31条の4、告示 昭和50年4月1日 消防庁告示第3号)

 
Re: 管理会社(DLN)について。 『悪い点、良くない点、他』 ( No.503 )
日時: 2018年10月07日 20:14
名前: とんび [ 返信 ]
[ 削除 ]
結局、大和ライフネクスト(DLN)が大規模修繕工事のコンサルティング担当になった。建物診断を切っ掛けにここまで入り込み、DLNにしてみれば(営業)予定通りの展開であろう。「技術・品質は二の次、兎に角受注してこい」の姿勢は、やはり親(DH工業/DHG)のDNAである。
そもそも、当該修繕での費用対効果を大きく左右してしまう重要なファクターである建物診断をあのDLNが実施している以上、もはや手放しでは信用も期待も出来ない。それは、この建物(売主DH工業)の目に余る瑕疵の存在により自明のことである。

「コンサルティング担当の立場であれば、自社の利益ではなく管理組合様・住民の皆様の利益を第一に考え、第三者の厳しい視点・基準で施工会社の選定や監理を行うことが出来ます。」とかなんとか、恥ずかしげも無く謳っているが、厳しい視点・基準で施工会社の選定や監理(元い、DH工業自体のコンセプトに基づく品質確保)が出来るのであれば、何度でも言うが『ロイヤルシャトー長泉』という、著しく欠陥だらけの当マンションは存在していないことになる。

DHGのDNAは決して変わらない!(企業側に変えるメリットはない)。だから、不完全な建物が現実に存在しているのである。作り直したとしても復同じである。にも拘わらず、大規模修繕の費用対効果を、復してもあのDHG(DLN)に依存しているのは、変わることのない事実である。


 
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