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建物滅失申し出の委任状について 宝 投稿日: 2023年12月05日 19:48:13 No.3327 【返信】

委任状の徴収については、申出人の確認をする必要があると思いますが、不動産業者経由で行っており、直接申し出人には会わないのですが、調査士としては倫理規程違反でしょうか。建物滅失のため現地での確認はしますが、申し出人の意思確認は必要でしょうか。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月05日 21:10:37 No.3328
不動産業者経由で委任状をもらい、直接申し出人には会わないことが、倫理規定違反にはならないと思います。遠方お住まいや海外出張中など直接会えないケースはたくさんあります。
それより、本人確認と申出の確認はなんらかの方法でやりますよね。やらなければ、土地家屋調査士法違反　業務停止○カ月　93条虚偽記載（本人確認や申請意思を確認してないのに確認したと記載したら）相当だと思います。
宝 投稿日: 2023年12月05日 21:36:35 No.3329
ありがとうございます。忙しくてなかなか会えない方であらば、電話確認も本人確認及び申出意思確認になるのでしょうか？
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月05日 22:09:34 No.3330
委任状を不動産屋経由でもらい、確認の電話確認だけだとどうなんでしょうね。
スレスレのラインでやったことないので参考にならないかもしれませんが、
ちょうど遠方のかたの滅失と表題をやってますので参考に、電話とメールでやり取りしており、レターパックで書類のやりとりをしており、住所が変わっていたので変更証明書と印鑑証明書を取得してもらい免許証のコピーを送ってもらっています。あと委任状は実印でもらってます。電話の心証から本人に間違いない印象でしたがやれることはやっています。電話でも本人しかわからないようなことを聞いてチェックしています。
楽々 投稿日: 2023年12月06日 08:47:17 No.3331 【Home】
電話で意思確認できたと、自分が判断したならそれでいいと思います。
登記は可能です。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月06日 09:28:13 No.3332
電話で本人確認はどうなんでしょうか？
楽々 投稿日: 2023年12月06日 10:14:09 No.3333 【Home】
自己責任です、不安なら会って確認しましょう。
風来坊 投稿日: 2023年12月06日 18:09:54 No.3334
>申し出人の意思確認は必要でしょうか
このような質問がなされるとは驚きですね。
連合会の「土地家屋調査士業務取扱要領」を読んでますか。

>委任状の徴収
徴収の意味はご存じですか。
北海道調査士 投稿日: 2023年12月06日 21:48:01 No.3335
93条の本人確認の欄は９割方「電話にて確認」としています。

実際も電話で確認することが多いです。

法務局から本人確認の件で聞かれたことは一度もありません。

業者から委任状をもらうことも多々ありますが、必ず申請人に電話はするようにしています。

以前に、申請人が亡くられていたり、連絡が付かなくなってしまった、意思能力が無いという状況もありましたので、最低限電話では確認する様にしています。

上場している様な大企業が申請人の場合、代表と電話で話させてくださいと言うと、担当の方が怒ったこともありました。

本人確認にも限界がありますよね、自分で責任がもてる範囲で確認し、報告書には虚偽の記載をせず、事実を書きましょう。

担当者から委任状受領、委任状受領にて確認、

これでも申請は問題ありません。

問題ありませんが、問題が起きたときは問題です。
宝 投稿日: 2023年12月07日 07:37:26 No.3336
風来坊さん
委任状の徴収については、本人から直接お会いしていただければ、意思確認できますが、司法書士や不動産業者が入れば直接会えない場合、皆さんどうされているかお聞きしたいのです。
楽々 投稿日: 2023年12月07日 07:58:49 No.3337 【Home】
＞委任状の徴収については、

未だ気付かない、察しが悪いですね

日本語が．．．
風来坊 投稿日: 2023年12月07日 09:33:13 No.3338
>司法書士や不動産業者が入れば直接会えない場合
同行すればいいだけの話です。
それができない場合は電話での確認もできます。
先の「土地家屋調査士業務取扱要領」は読まれましたか。
第６６条ですよ、ちゃんと「電話による事情聴取」も記載されています。
併せて連合会の「懲戒処分事例集」も読んでください。
早起き 投稿日: 2023年12月07日 10:39:14 No.3339
過去に、『この本人確認の仕方はどうなんだろう・・』と思うやり方をしてた方がいて、丁度、自分の身にも申請人と連絡がとりずらい状況が起きたので、この掲示板で似たような質問をしたことがありました。(No.2636)

確認方法は皆様の回答通り(面談または電話で確認)ではないかと思います。
疑えばキリがないですが、自分にとってここまでやればとりあえず安心の域まで確認すればいいのかなと思います。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月07日 11:06:06 No.3340
土地家屋調査士業務取扱要領66条読みました。
（１）面談（２）電話（３）資料の提出
本人確認は公的証明書で本人であることを確認しさらに(１)～(３)で調査という意味合いですかね？人によって解釈が分かれそうですね。
北海道調査士 投稿日: 2023年12月07日 16:35:10 No.3341
この仕事していたら、どうしてもルール通りに業務が出来ないことがあります。

屁理屈かもしれませんが、スピード違反と同じイメージで、１０キロ程度の速度違反なら通常捕まることはありません、１５キロ以上で違反切符切られます。

３０キロもオーバーすると罰金も高く一撃免停です。

５０キロもオーバーすると逮捕されて留置所で寝る羽目になります。

そして、１０キロオーバーであろうと、法定速度を遵守していようと、事故を起こしてしまえば逮捕され多額の賠償義務が生じます。

違反をすれば事故を起こす確率が上がるのはもちろんのことですが、超絶急いでいるときは若干の違反はしてしまいます。

大事なのは、違反は違反でも自分で一線引いて、そこは越さない様に遵守することだと思っています。
そのうえで当然のことですが、事故を起こさない様にきを付けています。


滅失登記などは本人確認を若干緩めても事故の確率は少ないかと思います。

ですが、買主側の仲介屋さんからの分筆依頼等は非常に危険な感じがします。

滅失登記でも、所有者が高齢な場合も若干危険だと思います。

ケースバイケースで対応しています。

本来はケースバイケースではなく、例外なく全件、きっちりと本人確認すべきですが、前述のとおり、諸事情でそれが適わないのが現実です。

一線を越えない様自分で線引きすること、事故を起こさない様に配慮すること、この辺りを気を付けたうえで、あとは自己責任でいきましょう！！
宝 投稿日: 2023年12月10日 03:56:24 No.3342
ありがとうございます。内容が変わりますが、建物滅失申出はそもそも土地家屋調査士からできますか。事例としては、土地の所有者から、建物の所有が土地の被相続人以外で取り壊しされている場合とかに利用すると思います。その際、土地の所有者から委任状をもらい申し出可能でしょうか。また、建物が古く取壊証明書が取れない場合は、上申書を添付していますか。
WOODY 投稿日: 2023年12月10日 14:00:17 No.3343
建物滅失の申し出が多いのはやはり土地所有者から実際には現在無い他人名義の建物を滅失する場合でしょう。

調査士がする場合は当然委任状が必要でしょう。
他人名義の建物の取り壊し証明書はもらいにくいでしょうし、もらえないでしょう。

申し出でなく、申請でも取壊し証明書がないからと言って上申書をつけるといったことはないですね。
登記所によるかもしれませんが…
宝 投稿日: 2023年12月10日 22:55:39 No.3345
Woodyさんそれでは、調査報告書で内容記載し、上申書まで求めないとのことですか。調査士が責任を被らなくてもよいと思いますが。
WOODY 投稿日: 2023年12月10日 23:15:26 No.3346
>責任を被らなくても

事実の報告だけですから…

ただ申出人のいうことを鵜呑みにして申請・申し出をして、後でどんでん返しにならないよう調査はするというのは調査士の責任ですね。
風来坊 投稿日: 2023年12月11日 09:59:37 No.3354
>責任を被らなくても
上申書があっても内容に誤り等があれば調査不足ということで責任を負うことになります。
そもそもご質問の内容がおかしくないですか。
No.3327の内容は建物滅失登記の申出をする際の委任状の件でしたよね。
なのにNo.3342では「建物滅失申出はそもそも土地家屋調査士からできますか」や「土地の所有者から委任状をもらい申し出可能でしょうか」など当初のご質問の内容と矛盾していますね。
建物の滅失登記の申出は一般的に土地の所有者から行うものです。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月11日 14:40:06 No.3355
建物滅失申出で調査士としてきっちり調査等したけど、なぜか調査士に責任んが来た時に上申書を付けると責任回避の可能性があるのですね。
参考になります。今まで上申書+印鑑証明書は付けずにやってましたが、次回以降つけてやろうと思います。取壊証明は工事業者不明の為付けれてないが、滅失証明はいつもだいたいつけてましが、それも付けれないときは上申書を付けるという手があるんですね。


無題 めちゃ新人 投稿日: 2023年12月10日 21:57:35 No.3344 【返信】

初めまして。登録間もない名前のとおりの新人です。知人から下記相談を受けました。
未登記建物（築41年店舗・事務所併用3階建ビル）の表題登記ですが、経緯は、現在借地に建っており、土地所有者側よりこのほど、土地の譲渡（相場より格安）の相談を受け、建物調査をしたところ未登記であることが発覚した為、登記したい、とのことです。
自身の登記の認識としては、以下でよろしいでしょうか。
建物固定資産税、建物の確認申請名義人は、実母の内縁に当たる人物に当たり、
建物の実態上の所有者としては、当然この内縁者なので、内縁者を所有者として表題登記を申請、完了するが当然、相続発生の場合は知人や実母など、相続権はないので、相続前に、所有権移転登記を知人や実母名義にすること。
表題登記を内縁者ではなく、知人や実母名義にする場合は、売買契約を双方で締結し契約書を作成して添付する。

尚、内縁者と知人側との間に特段揉め事などはない（建物所有者を誰にしてもいい）そうです。また、内縁者の相続権のある人物はまだヒアリングできていません。
知人には一度会い、状況をヒアリングしています。建築確認申請書と建築図面原本は保管してあります。

以下は税理士への相談になりますが、かかる税金としては不動産取得税、贈与税になると思いますが、他にありますでしょうか。

その他、問題になる事項含め諸先生からのご助言をいただけたらと思います。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月10日 23:49:45 No.3347
知人の母の内縁者（建物所有者）が知人か知人の母にビルを安く売買（贈与）して建物登記をしたいということですか？
知人の母と知人の母の内縁者にヒアリング済or予定ですかね。
知人の母の内縁者に問題がなければ、問題ないと思います。
＞内縁者の相続権のある人物はまだヒアリングできていません。
　⇒調査士がヒアリングする必要性がないような気がします。内縁者と相続人の問題だと思います。代理でヒアリング？

税のことは一般的なことしかここでは言えませんが、
不動産取得税は建物を取得した方にかかってきます。
贈与税は、建物の評価よりずいぶん安く売買したときにかかってきます。若しくは贈与したときにかかってきます。
めちゃ新人 投稿日: 2023年12月11日 00:17:13 No.3348
早速ご返信有難うございます。知人にのみヒアリングしています。

≫知人の母の内縁者（建物所有者）が知人か知人の母にビルを安く売買（贈与）して建物登記をしたいということですか？

もう少し書きますと、知人の実母の内縁者名義で当時建築確認申請を申請して建物を建築、現在迄内縁者が固定資産税を支払い続けていました。
今回、底地を第三者から譲渡予定で（勿論土地名義は内縁者ではありません）、底地と共に建物も譲渡を受けることになります。
よって仰るとおりですね。

≫知人の母の内縁者に問題がなければ、問題ないと思います。
この辺りは問題はないと思います。

繰り返しで恐縮ですが、今回の場合、内縁者名義で表題登記をし、相続の事も考えて知人か実母への所有権保存・移転登記、となりますでしょうか。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月11日 00:57:20 No.3349
・売買⇒知人か実母表題登記
・贈与⇒知人か実母表題登記
・内縁者名義表題⇒遺言書作成⇒内縁者○亡⇒遺贈⇒知人か実母表題登記
というところでしょうか。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月11日 01:04:58 No.3350
・内縁者名義表題⇒遺言書作成⇒内縁者○亡⇒遺贈⇒知人か実母移転登記　の誤りです。
めちゃ新人 投稿日: 2023年12月11日 02:37:06 No.3351
所有権移転登記の登記原因をどうするか、ですね。
こちらは知人の意向を確認できていません。

物理的な表題登記自体は、図面や評価証明があるので、実地調査・所有権証明（工事完了引渡し証明書がないので内縁者の上申者など）添付でいけるとは思うのですが、節税に有利な方法を模索すしなかればなりませんね。

遺贈などは司法書士や弁護士へ要相談ですね。
めちゃ新人 投稿日: 2023年12月11日 02:44:02 No.3352
①売買⇒知人か実母表題登記
②贈与⇒知人か実母表題登記
③内縁者名義表題⇒遺言書作成⇒内縁者○亡⇒遺贈⇒知人か実母所有権移転登記

すみません。③は、内縁者名義表題の後、売買による知人か実母所有権移転登記、も可能でしょうか。早くも混乱しています・・。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月11日 09:27:24 No.3353
④内縁者名義表題⇒売買⇒知人か実母へ所有権移転登記もできます。
①②は登記費用が安く③④は登記費用が高くなりますね。
関係者の意向とタイミング、税金をからめて総合的にどれがいいかですね。
建物の評価が低い場合②を選択することがよくあります。まだまだ新人のため、他はまだあまり経験がありません。ベテランの方のアドバイスに期待ください。


無題 北海道調査士 投稿日: 2023年12月04日 16:38:52 No.3316 【返信】

いつもお世話になっております。


添付図の様な一筆地の中をくり抜く様な分筆登記申請は可能でしょうか。

たまに法務局地図でその様な土地を見掛けますが、どこかで利用価値等の観点から出来ないと見掛けた様な気がしまして汗

ご教授頂けますと幸いです、宜しくお願い致します。

風来坊 投稿日: 2023年12月04日 20:50:19 No.3319
送電線の鉄塔の敷地でよく見かけますよ。
宅地分譲で外周が道路というのもあります。
as 投稿日: 2023年12月04日 23:13:29 No.3321
「額縁分筆」ですね。
最近の取り扱いでは、どの程度の例外が許されるのかは確認していません。
北海道調査士 投稿日: 2023年12月05日 08:14:18 No.3322
風来坊さん、ご回答有難うございます。

当方地区でも送電線の敷地で見かけますが、関わったことがなく現在でも可能なのか調べておりました。
何かの資料で拝見したのですが、その資料が何であったか思い出せず、、、
もう少し調べてみます！


asさん、ご回答ありがとうございます。

「額縁分筆」というのですね、勉強不足でお恥ずかしい限りです。

例外が許されるということは原則は認められない分筆行為ということですか、

創設的登記なので所有者の自由に切れるというイメージを持っておりました。

合筆制限の様に条文に明文の規定が存在していないので、先例や通達・質疑応答、登記研究などの詳細を調べてみようと思います。

有難う御座いました。
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月05日 09:25:15 No.3323
額縁分筆は、残地計算だと脱法的なことをして問題が起こるので、あの事件以来消極的だったように感じます。現在は全筆求積なので、アンテナや鉄塔やお墓の為等、根拠があれば、やったことないけど、却下する理由がないと思います。広大な土地の残地求積の額縁分筆はダメかも？（参考：表実第１巻P195）
楽々 投稿日: 2023年12月05日 09:25:33 No.3324 【Home】
当地では、「鉱泉地」でよく見かける形状です。
特別に禁止されてる分筆ではないと思います。

額縁分筆は、隣接地の承諾が得られない時にやってた手法でした。
今では見かけませんが。
北海道調査士 投稿日: 2023年12月05日 17:58:20 No.3326
皆さんご意見、ご回答有難う御座います。

表示に関する登記の実務に載っていましたね！

何度も見返して読んでいるつもりでもいざという時に「どこかに載っていたな～」となって思い出せないことが多くなってきました。

非常に勉強になりました、有難う御座います！


建物滅失登記の変更証明書について まだまだ新人 投稿日: 2023年12月04日 14:36:36 No.3315 【返信】

いつもお世話になっております。
建物滅失登記で登記名義人の住所が外国になっているとき、現在は都内住んでいる場合、変更証明書は何を付けてますでしょうか？
住民票はおそらく国名までしか乗らないと思います。
リストン 投稿日: 2023年12月04日 17:22:29 No.3317
１年ほど前に外国から帰国された方の滅失登記を申請しました。（登記簿上の住所は外国の住所地でした。）

国内で取れるだけの住民票・戸籍の附票等を添付の上、調査報告書に「添付の書類以上の住所を証する書面は無いが、当職において登記簿上の人物と本人に間違いが無いことを確認した」旨を書いて申請して通していただきました。

住民票に国名が入っていれば大丈夫ではないでしょうか？
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月04日 18:47:30 No.3318
ありがとうございます。
権利証拝見、評価証明書、戸籍・附票・住民票の除票・住民票で登記簿上の人物と間違いがないことを確認・記載できれば、申述書+印鑑証明書or権利証預るまでしなくてもよさそうですね。


建物の所在地番について リストン 投稿日: 2023年12月03日 12:03:16 No.3311 【返信】

いつもこの掲示板にはお世話になっております。
ます
建物表題登記の図面を作成しています。

建物は２筆地上にまたがるかたちで建っています。

２階３階床面積算入部分は２筆地上に存在しているのですが、１階部分の床面積算入部分は１筆地上のみになっています。

この場合、建物の所在地番は１階の存する敷地地番のみを記載する、ということでよろしいでしょうか？

図面を作成している際に２階・３階は２筆にまたがっているので２筆を所在地番とするべきなのかなと考えました。

よろしくお願いいたします。
竹林 投稿日: 2023年12月03日 16:06:50 No.3312
２階も３階も建物なので当然２筆が所在地番です
１階だけが建物ではありません
まだまだ新人 投稿日: 2023年12月03日 21:29:07 No.3313
基本建物図面を１階のみ実線で書いていますが、こういった場合、２階のラインを２点鎖線で入れて、建物所在としては２筆ということで申請しております。（提出する管轄法務局により違いがあると思います）

参考：Q＆A表示登記の実務（下）P76
　　　Q＆A表示登記の実務（４）P152
不動産登記申請MEMO（建物）P44
リストン 投稿日: 2023年12月04日 08:45:54 No.3314
ご回答ありがとうございます。
文献を確認いたしました。
基本的な質問で申し訳ありません。
御教示いただきまして誠にありがとうございました。


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