ベランダの溢水被害賠償Ｑ＆Ａ ( No.375 )
ベランダの溢水被害賠償Ｑ＆Ａ ( No.375 )| ■質問 賃貸マンションに住んでいます。排水管の設備不良により大雨の際ベランダに水が溢れ床上浸水したのですが、家財保険対応以外に管理会社になんらかの損害請求はできないのでしょうか？ 排水管の設備不良は明らかで、後日工事業者に確認させる、という段階です。家財は当然保険でなんとかなるのですが、深夜に浸水し、家族全員で朝まで清掃させられた事に対して何かないのかと思いまして質問させて頂いております。 宜しくお願いします。 （補足） 排水管の排出口が地面に埋まっている、という施工不良が原因です。ベランダの排出口自体は全く詰まっていませんでした。例えは大家に損害請求するとなると、保険で補ったもの以外にどのようなものを、またどのような請求方法があるのでしょうか？ 恐れ入りますが追加でお願いします。 ■回答 賃貸物件の日常的な維持管理は基本的には物件所有者（大家）の業務です。例えば廊下や階段、エントランスホールなどの共用部の清掃、外構植栽の手入れ、駐輪場やゴミ置場の管理も本来は大家がするべき仕事ですが、実際にはそれを全て大家がするのは大変だということで、専門の業者に委託をしているのです。その業務を受託しているのが「管理会社」です。管理会社の業務範囲は個々の委託関係により異なりますので、貴方が住んでいる物件の管理業務委託契約においてベランダの排水溝や排水竪管の清掃等が業務範囲に含まれていて、その業務を管理会社が怠った結果「詰まり」等の不具合が生じ、結果として大雨の際の排水不良から貴方の住戸への床上浸水に繋がったという様な話であれば、管理会社の責任を問うことができると思います。生じた被害について損害賠償を求める余地もあるでしょう。しかし、管理業務区分上その管理会社に責任がない部分で起こったことであればそういう訳にはいきません。私が知る限り、ベランダの排水溝や竪樋を管理業務委託契約に基づいて頻繁に清掃している管理会社はあまりいないと思います。 では大家に責任があるかというと、そう単純な話でもありません。通常のアパートやマンションではベランダやバルコニーは専用使用部分として、その日常管理は専用使用権者、つまりそのベランダ等を利用している居住者に委ねられています。端的に言えば日頃の清掃は居住者がしなければならない ということです。これは通常の賃貸借契約ならば明確に規定されている契約上のルールです。溢水の原因が「異物の詰まり」であれば、その異物の種類によっては居住者の責任が追及される 可能性もあります。例えばベランダでガーデニングをしている人が残土や枯れた植物などをそのまま排水溝に放置したり、ベランダでペットの毛繕いをした時に出た毛やトイレ用の砂などを竪樋に流した結果として詰まりが発生したことが特定された場合は、その原因者も（特定できればの話ですが）その行為を問題にされる と思います。 一方、もしも溢水の原因が排水配管の物理的な問題（接続不良や勾配不足など）にあるのであれば、それも居住者にとって責任を追及する相手は一次的には大家となります。借主から建物のことを問題にされた大家は、建物の建築主あるいは買主としてその建物を作った建設会社や設計者に責任を追及することになるでしょう。 貴方がご自身で加入している保険での補償の他に、建物側の不備に関する責任を追及するのであれば、少なくともその相手が管理会社である可能性は低いと思います。まずは管理会社を通じて溢水の原因を特定する ことが重要です。その原因が特定できて初めて「責任の所在」を整理する ことができ、補償や損害賠償の要求も検討できる様になるのです。 請求の範囲は、当初のお話で貴方ご自身が仰っている「深夜に浸水し朝まで清掃等対応に追われた」ことに伴う損害、ということになるのではないでしょうか。これを金銭なりに換算するといくらが妥当なのかは弁護士なりに相談しアドバイスを受けた方がよいと思います。一般論的に判定できることではないと思います。 それ以前に、保険というものに関する認識を整理するべきだと思います。貴方は「家財保険」に加入しているとのことですが、賃貸借契約締結の際に貸主から加入を求められる火災保険とは別に、雨水浸入による被害も補償の対象となる様な家財保険に加入しておられるということで間違いないのですよね。私の理解では、給水管や室内排水管のトラブルが原因で発生した水濡れ被害とは異なり、水災や雨漏りによる水濡れ被害は「当然に家財保険で補償される」というものではないと思っていました。その辺りを確認し、家財に関する被害を保険でまかなうことが出来るのだとしても、被害が発生した原因が建物側にあるのであれば、家財に関する被害（貴方が個人的に加入していた保険でカバーされる被害も含め）は 基本的に全て、原因者側が補償する というのが基本形だと思います。例えば同じ被害に備え複数の保険に加入していた場合、一方の保険で補償されたからといってもう一方の保険が適用されないなどということはない筈です。保険でまかなえる部分はそれとして、貸主に損害賠償を求められる様な状況であれば全ての被害について主張すればよいと思います。 |
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Re: ベランダの溢水被害賠償Ｑ＆Ａ ( No.376 )| 上記の例は賃貸ですが、分譲でも同じです。原因を特定することが肝心です。一個人の不始末や施工ミスを、原因不明のまま連帯補償（修繕費用を管理組合から支出）するのは如何なものでしょうか。 分譲マンション内で所有住戸を賃貸借契約している場合の、賃借人の責任や大家（所有者）の責任はどうなっているのでしょうか。 普通の生活（土砂や植物やペットの毛など、異物混じりの水を流さない生活）をしていれば、床排水系統が詰まり大雨でベランダが溢水することは、排水設計（系統&管径設定）や施工にミスがない限り決してありません。現に他住戸では溢水事故の発生はありません。 ベランダは共用部分ですが、専用使用部分として当該住戸入居者に専用使用権があります。と同時に、その日常管理責任は専用使用権者にあります。 なお、専用使用権はありますが、あくまでもバルコニーは共用部分であり、入居者全員の生命を守るための避難場所および避難経路（避難通路）です。 避難の支障になる物件が放置されないよう又はみだりに存置されないよう平時から常に避難経路として維持管理しておくことは専用使用権者に課せられた義務です。 ※普段からバルコニーの避難経路は、物や観葉植物などで塞ぐことのないようにしてください。 バルコニーに置くことが出来る物は管理組合（管理規約など）で許可された物だけです。（例：エアコンの室外機、物干し設備など。何れも避難通路が阻害されない場所への設置が許可の条件です。） なお、火災などからの避難時にバルコニーに置いてある物が障害となりまたは置いてある物に火が燃え移りそのためバルコニー経由の緊急避難が出来なくて死亡などした時には、『消防法違反』および『業務上過失致死罪』などに問われて処罰されるだけではなく、死亡などに関わる損害も請求されることになります。 |
Re: ベランダの溢水被害賠償Ｑ＆Ａ ( No.377 )